‘철새’ 물류센터 최적의 길을 찾아서[0과 1로 보는 부동산 세상]

[문지형 알스퀘어 대외협력실장] 서울 강남의 한 원룸에서 택배를 받던 직장인 A씨는 궁금했다. “왜 택배 대부분은 경기도 이천이나 용인에서 출발할까.” 이 의문에 대한 해답이 나왔다. 알스퀘어 리서치센터가 전국 물류센터 입지와 임대료 간의 상관관계를 분석한 결과다.

이번 분석은 1914년 독일의 경제학자 알프레드 베버가 제시한 ‘산업입지론’을 현대 물류센터에 적용했다. 베버는 산업용 부동산의 최적 입지가 총 교통비용을 최소화하는 지점에서 형성된다고 주장했다. 교통비용은 제품 운송비(물류센터에서 소비자)와 재료 운송비(생산지에서 물류센터)를 더한 개념이다.

분석 결과는 흥미롭다. 수도권 물류센터 공실률이 상온 17%, 저온 38%까지 치솟은 상황에서도 ‘입지’가 좋은 물류센터는 높은 임대료를 유지한다. 전국 단위 배송을 위한 물류센터들이 경기 남부권에 집중되는 현상이 이를 입증한다.

센터에 따르면 물류센터는 철새처럼 교통비용이 최소화되는 최적의 ‘둥지’를 찾아 이동한다. 실제로 전국 5,000여 개 읍·면·동의 물류 데이터를 분석한 결과, 교통비용과 임대료 사이에 뚜렷한 상관관계가 있었다.

주목할 점은 ‘1인, 2인 가구의 증가’와 ‘물류센터 자동화’가 입지 선택의 변수로 떠올랐다는 사실이다. 단독, 부부 가구의 증가로 택배 건수는 늘어나는 반면, 건당 크기는 작아진다. 이는 교통비용의 중요성을 더욱 부각한다.

자동화 설비 도입으로 물류센터의 처리량이 증가하면서 교통비용 민감도도 높아졌다. 한 번의 운송으로 더 많은 물량을 처리해야 하는 만큼, 최적의 입지를 찾는 것이 중요해진 것이다.

알스퀘어가 발간한 ‘2024 물류센터 입지가치 분석 리포트’는 이러한 변화를 상세히 다룬다. 이 보고서는 단순한 현황 분석을 넘어, 물류센터 입지의 미래 변화에 대한 통찰도 제공한다.

결국 물류센터의 가치는 ‘움직임’에 있다. 소비자 변화를 읽고 최적의 위치를 찾아가는 물류센터. 100년 전 베버의 이론이 현대 물류 시장에서도 여전히 유효한 이유다.

문지형 알스퀘어 대외협력실장(사진=알스퀘어)