집주인이 보증금을 제때 돌려주지 못해 임차인이 전세자금대출을 갚지 못하면 어떤 일이 벌어질까?/셔터스톡
A씨가 계약한 전셋집에 만기가 도래했는데 집주인이 보증금을 제때 내주지 못하게 됐다. A씨는 이사를 위해 이미 두 차례나 내용증명을 통해 전세 계약 종료를 통보해 놓았지만, 집주인은 “전셋값 하락(2년 전에 비해 반토막) 여파로 전세보증금을 상환하기 어렵게 되었다”며 같은 조건으로 전세 기간을 연장토록 요구한다.
그런데 집주인이 임대차 만기일에 보증금을 상환하지 않으면 매우 곤란한 상황이 벌어질 것으로 우려된다. 이 보증금을 전세자금대출로 마련할 때 은행이 질권을 설정해 놓았기 때문이다.
만약 임대차 만기(전세대출 만기와 일치) 때 임대인의 보증금 미상환으로 전세대출금을 갚지 못하면, 집주인과 임차인에게 각각 어떤 영향을 미치게 될까? 또 이런 경우 임차인으로써 최선의 해결책은 무엇일까? 변호사 의견을 들어본다.
법무법인 감우 정의권 변호사는 “임대인 협조를 받아 은행과 협의, 전세 계약 연장 없이 전세대출만 연장할 수 있는 방법을 찾아보라”고 권한다.
이어 “대출 정책과 매뉴얼은 은행마다 차이가 있어서 담당자와 협의를 통해서 가능한 방법을 찾는 것이 필요하다”고 덧붙였다.
정 변호사는 “전세대출이 연장되지 않으면 임차인으로서는 연체이자에 대한 부담이 생기고 임대인은 임차인이 연체이자로 손해 입은 부분에 대하여 최종 부담자가 될 가능성이 있다”고 했다.
“연체이자를 발생시키지 않는 것이 임대인과 임차인 모두에게 유리하므로, 임대인의 협조를 받아 계약기간 연장 없이 전세대출만을 연장하는 것이 좋다”고 그는 조언한다.
그렇다면 만기가 돼서도 돌려받지 못한 전세보증금은 어떤 방법으로 받아내야 할까?
법무법인 인화 김명수 변호사는 임대인이 만기일까지 보증금을 반환하지 않을 경우의 해결 방법에 대해 “①임차인으로서는 임차권등기명령 신청이 가능하며, ②보증보험에 가입했을 때는 보증보험을 청구하여 처리하고, ③보증보험에 가입하지 않았다면 보증금반환 청구 소송을 통하여 해결해야 한다”고 말했다.
그러면서 김 변호사는 “다만 질권설정 부분에 대해서는 질권자가 직접 임대인을 상대로 질권을 행사할 수도 있으므로, 이러한 경우에 대비해 임차인은 해당 은행 담당자와 향후 대응 방법에 대하여 논의해야 한다”고 부연했다.
법무법인 영 하경남 변호사는 “채권질권의 경우 변제기인 임대차계약 종료일에 임대인이 보증금을 지급하지 않으면 질권자인 금융기관이 직접 임대인에게 청구할 수 있다”고 했다.
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