서울 오피스 시장, 대기업 이전에 공실 늘어… 여의도권은 ↓

[사진=연합뉴스]

[폴리뉴스 이상명 기자] 최근 서울의 오피스 시장은 대기업들의 외곽 이전에 힘입어 중요한 변화를 맞이하고 있다. 대기업들이 중심업무지구(CBD)에서 외곽 지역으로 이전하면서, 이로 인해 오피스 수요의 패턴이 변화하고 있다.

외곽 지역의 오피스 공간은 상대적으로 저렴한 임대료와 넓은 면적으로 인기를 끌고 있으며, 이는 기업들이 운영 비용을 절감하고자 하는 경향과 맞물려 있다. 이러한 변화는 서울의 부동산 시장에 새로운 동력을 제공하며, 향후 오피스 시장의 구조에도 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.

24일 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W)가 발표한 시장 보고서에 따르면 지난해 4분기 A급 오피스 빌딩의 평균 공실률은 3.5%로, 3분기 대비 0.4%포인트 상승했다. 특히 종로와 광화문 일대의 센트럴 비즈니스 디스트릭트(CBD) 공실률은 4.3%로, 주요 권역 중 가장 큰 증가폭을 기록했다.

대기업의 외곽 이전은 서울스퀘어에서 임차하던 11번가가 광명으로, 스테이트타워 남산의 스타벅스 코리아가 강남 센터필드로 이전하면서 공실률 상승에 기여했다. 반면 여의도권의 공실률은 2.3%로, 3분기보다 1.1%포인트 감소하며 안정세를 유지하고 있다. 이는 KB국민은행이 입주한 앵커원과 원센티널의 대형 임차사 유입 덕분이다.

서울의 오피스 임대료는 지난해 4분기 3분기보다 1.1% 상승했지만, 연간 상승률은 3.5%로 2022년과 2023년의 상승률보다 둔화된 모습을 보였다. 강서구 마곡 등 외곽 지역의 오피스 공급 확대가 이러한 둔화에 기여하고 있으며, 기업들이 높은 임대료를 감당하지 못하고 외곽으로 이전하는 경향이 뚜렷해지고 있다.

특히 강남권의 공실률은 3.3%로 3분기 대비 0.3%포인트 증가했지만, 기업들은 권역 내에서의 이동을 선호하고 있다. 롯데그룹 계열사와 우아한형제들이 그 대표적인 사례로, 이들은 강남 내에서의 위치 변경을 통해 사업 운영을 최적화하고 있다.

앞으로 서울의 오피스 시장은 향후 7년간 471만㎡의 신규 공급이 예정돼 있으며, 이 중 83%가 CBD에 집중될 예정이다. 따라서 CBD는 강남권의 2배, 여의도의 3배 규모로 성장할 것으로 예상된다. CBRE 코리아의 리포트에 따르면, 신규 공급이 완료되면 공실률 증가와 임대료 조정이 불가피할 것으로 보인다.

한국은 코로나19 이후 전 세계에서 가장 높은 오피스 복귀율을 기록하고 있으며, 이는 안정적인 오피스 수요에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 기대된다. 그러나 공급 증가로 인해 시장이 임대인 중심에서 임차인 중심으로 변화할 가능성도 제기되고 있다.

경기 침체와 기업의 구조조정 계획이 오피스 시장에 미치는 영향도 간과할 수 없다. 지난해 4분기 주요 3대 권역의 A등급 오피스 평균 공실률은 2.5%로 안정세를 보였지만, 공급 증가와 임차인 이동 계획 발표 등으로 시장의 불확실성이 커지고 있다.

특히 CBD 권역은 2027년 이후 대규모 오피스 공급이 집중될 것으로 보여 향후 시장 변화에 큰 영향을 미칠 전망이다. 강남권역은 프라임급 오피스 수요가 지속적으로 유지되고 있지만, 일부 테크 기업의 사업 축소로 신규 수요가 감소하고 있다. 여의도권역은 금융업 중심의 안정세를 유지하고 있으나, 향후 재건축 가능성이 있는 초고층 빌딩 공급이 예고되고 있다.

서울 오피스 시장은 대기업 이전과 공급 증가로 인해 중요한 전환점을 맞이하고 있으며, 향후 임대료 조정과 공실률 변화가 예상된다. 기업들은 이러한 변화에 유연하게 대처해야 할 필요성이 커지고 있다.