근저당권 말소 조건으로 전세 계약했는데 집주인이 불이행…“계약 해제할 수 있나?”

전셋집 임대인이 근저당 말소 특약을 이행하지 않는데, 계약 해지할 수 있을까?/ 셔톡

A씨는 6개월 전 전셋집에 대한 근저당을 말소하는 조건으로 전세 계약을 했다. 그런데 최근 전셋집의 등기부등본을 확인해 보니 근저당 설정이 그대로 있다.

A씨는 이 근저당이 계속 신경 쓰인다. 다시 한번 근저당 말소를 요청해도 집주인이 이행하지 않으면, 채무불이행으로 소송할 수 있을까?

아니면 계약서의 특약조항을 이행하지 않은 것을 이유로 전세 계약을 해지할 수 있나? 이에 대한 변호사 답변을 들어본다.

집주인의 근저당 말소를 법으로 강제할 방법 없어

계약서에 기재한 특약인데도 임대인이 이행하지 않았다면 계약 위반이지만, 근저당 해제를 법으로 강제하지는 못한다고 변호사들은 말한다.

법무법인 인화 최경섭 변호사는 “근저당권 말소가 계약 내용에 포함되어 있다면, 상대방이 계약을 위반한 것으로 볼 수 있다”고 말했다.

‘변호사지세훈법률사무소’ 지세훈 변호사는 “현재 계약일로부터 수개월이 지나 근저당권이 말소되지 않았다는 사실을 인지하였기에, 최대한 빨리 임대인에게 특약사항 이행을 요청해야 할 필요성이 있다”고 했다.

“하지만 상대방이 근저당권 말소를 해 주지 않는다고 하여 이를 강제하는 소송을 하기는 쉽지 않다”고 그는 덧붙였다.

법무법인 정향 임정엽 변호사도 “계약을 해지할 수는 있지만, 임대인에게 근저당 말소를 구하는 소송을 하는 것은 불가하다”고 했다.

‘변호사 김일권 법률사무소’ 김일권 변호사는 “근저당권 말소 조건으로 전세 계약을 하였는데 아직도 근저당권을 말소하지 않았기 때문에, 집주인의 계약 내용 위반을 이유로 계약을 해지하고 전세보증금을 돌려받을 수 있다”고 말했다.

말소의무 불이행에 따른 계약 해지 및 손해배상청구 가능

최경섭 변호사는 “먼저 임대인에게 시한을 정하여 근저당권 말소 등기절차의 이행을 요청하고, 그 시한이 지나면 임대차계약을 해지하겠다는 내용증명을 보내는 것이 좋을 것 같다”고 그 절차를 제시했다.

“그런데도 임대인이 이러한 말소의무를 이행하지 않는 경우, A씨는 계약 해지와 함께 임대인에게 보증금반환 청구 및 말소의무 불이행에 대한 손해배상청구를 진행해야 한다”고 법률사무소 강물 안민석 변호사는 조언했다.

이렇게 해야 할 필요성에 대해 임정엽 변호사는 “전세금 반환 청구권(채권)은 선 순위 근저당에 대해 후 순위이므로, 추후 경매 절차에서 배당받지 못할 가능성이 있기 때문”이라고 설명했다.