거주하기 위해 아파트 샀는데 현 전세 세입자가 퇴거를 거부하는 사태를 방지하려면, 어떻게 해야 할까?/ 셔터스톡
이사할 집을 구하고 있는 A씨가 전세 세입자가 있는 아파트를 ‘세입자 퇴거’ 조건으로 집주인과 매매계약했다. 집을 산 뒤 그 집에 들어가 살 계획이기에, ‘잔금 지급 후 아파트 양도 때 매도인(집주인)이 전세 세입자를 퇴거시킨다’는 내용을 계약서에 ‘특약사항’으로 올린 것이다.
그런데 잔금일이 다가오면서 A씨의 마음이 불안해진다. 만약 집주인에게 잔금을 이체했는데도 집주인이 세입자에 보증금을 즉시 반환하지 않아 세입자가 퇴거를 거부하면 어쩌나 하는 걱정이 든다.
그런 일은 사전에 방지하려면 어떻게 해야 할까? 변호사 의견을 들어본다.
법무법인 인화 김명수 변호사는 “잔금 지급과 임차인의 이사를 동시에 진행해야 할 것으로 보인다”고 조언한다.
김 변호사는 “만약 매도인이 다른 마음을 먹는다면, 매매대금 잔금을 받고도 임차인에게 보증금을 반환하지 않아서 매도인, 매수인 그리고 임차인 3자 간에 복잡한 법적 분쟁이 초래될 수도 있기 때문”이라고 이유를 설명했다.
“이 경우 매수인이 임대인 지위를 승계하는 것은 주택임대차보호법에 정해져 있기에, 계약서에 ‘퇴거 조건’이라고 명시했더라도 현 임차인은 A씨에게 보증금을 반환하라고 주장할 수 있다”고 법률사무소 아란 최아란 변호사는 우려했다.
그는 “따라서 A씨는 직접 세입자의 이사를 확인하면서 세입자에게 직접 보증금을 반환하는 것이 가장 안전한 방법이 될 수 있다”고 덧붙인다.
김명수 변호사는 “잔금일 날 3자가 중개사무소에 모여서 해당 절차(잔금 지급과 명도)를 모두 한꺼번에 진행하는 것이 안전한 방법”이라고 말했다.
김명수 변호사는 “세입자 퇴거 조건(매수인의 실거주 사안)으로 아파트에 대한 매매계약을 체결할 때는, 매도인으로부터 세입자의 퇴거 약속에 대한 확인서나 동의서 등을 교부받는 것이 확실한 방법”이라고 말한다.
그는 “매매계약서에 특약사항으로만 기재하면 해당 특약은 매도인과 매수인 사이에서만 효력이 있고, 임차인의 동의가 없었다면 효력이 없다”고 지적했다.
김 변호사는 “따라서 매매대금 잔금 지급과 함께 임차인을 내보내기 위해서는 미리 임차인의 동의서 등을 받아둘 필요가 있다”며 “이미 계약을 체결한 경우라면 지금이라도 중개인에게 요청해 볼 수 있다”고 조언했다.
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