[갑진년 부동산 핵심단어②] 공급부족·정책

[프라임경제] 올해 건설·부동산 시장은 지난 2022년부터 이어진 경기 침체가 지속되면서 좀처럼 혼돈을 벗어나지 못했다. 특히 '미분양 사태'를 우려한 건설업계가 분양 자체를 미루고 있어 주택 공급 절벽 현상에 직면한 상태다. 물론 정부가 이런 우려를 해소하기 위해 그린벨트 해제 및 1기 신도시 정비사업 촉진 등 방안을 제시했지만, 12·3 비상계엄 여파로 정책 실행 여부가 불확실해지고 있다. '혼돈의 2024년 건설·부동산 시장'을 키워드로 톺아보는 시간을 가져봤다. 

◆공급부족 지적에 꺼내든 대안…"집값 상승 부추겨"

당초 지속적으로 상승한 기준금리로 인해 주택 인허가 물량은 대폭 감소했다. 이 때문에 착공 및 입주 물량도 감소해 주택 부족 현상 문제를 체감하고 있는 상황이다. 

이에 정부는 연초부터 다양한 공급 대책을 제시하며 지난해부터 불거진 '주택 공급 절벽 의혹'을 해소하기 위한 노력을 아끼지 않았다. 특히 윤 정부는 당초부터 주택 270만 가구 공급 등을 골자로 한 부동산 정책을 발표했다. 주택 공급 부족 전망이 불거져 가격 상승이 예상되자 이를 안정화하겠다는 골자였다.

올해 1월 윤석열 대통령이 1기 신도시의 낡은 아파트를 방문해 주민의 고충을 듣고 있다. © 연합뉴스

실제 정부는 △그린벨트 해제를 통한 신규 택지 공급 확대 △재건축·재개발 촉진법(특례법) 수립 △35조원 규모 PF대출 보증 △8.8 주택 공급 대책 등 각종 공급 확대를 위한 고민을 이어가고 있다. 이외에도 △수도권 중심 2만가구 신규 택지 발굴 △빌라·오피스텔 등 전월세로 거주 가능한 공공 비아파트 2년간 12만가구 공급 △3기신도시 등도 추진했다.

그럼에도 불구, 시장 내 '공급 부족 현상'은 점차 실제적 통계로 증명되는 분위기가 형성됐다. 국토교통부에 따르면, 올해 5월까지 누적된 올해 전국 주택 인허가 물량은 전년(16만5896가구)대비 24.1% 감소한 12만5974호에 그쳤다. 특히 서울이 35.6% 줄었으며, 인천과 경기지역 역시 각각 37.5%, 12.7% 감소했다. 

이처럼 공급 감소 현상이 점차 가시화되면서 서울 주택 가격을 끌어올리는 요인으로 작용하기 시작했다. 올해 서울 아파트값 상승세가 이어지며 강남권을 비롯한 일부 지역에서 신고가 단지가 속출하기도 했다.

하반기에 들어서자 이미 커진 가격 상승 피로감은 수요자들의 매수 심리를 위축시키기도 했다. 서울 중심으로 점차 회복세를 보이던 주택 가격 오름세도 주춤하기 시작했다. 한국부동산원 자료에 의하면, 8월 0.83%까지 확대된 서울 주택 가격은 △9월 0.54% △10월 0.33% △11월 0.20%로 3개월 연속 상승폭이 줄었다.

"건설 경기가 침체된 상황에서 정부 정책 공세가 실제 시장에 안정화를 주기 위해선 수년이 걸릴 수밖에 없어 당장은 한계가 있을 것으로 보인다." - 함영진 우리은행 부동산리서치부 부장

◆금융권 대출 총량규제…"주택거래 소강상태로 만들다"

한편 올해 부동산 시장은 정부가 꺼내든 '금융권 대출 정책'에 따라 희비가 크게 엇갈리기도 했다. 

"하반기 부동산 시장의 급격한 위축 요인은 정부 가계 대출 총량 관리 기조와 2단계 스트레스 DSR 시행이다. DSR 기준을 보다 강화하겠다는 정부 의지가 일관되게 반영되면서 시장에서 보수적으로 반응한 것이다." - 박세라 신영증권 연구원

올해 부동산 시장은 정부가 꺼내든 '금융권 대출 정책'에 따라 희비가 크게 엇갈리기도 했다. 사진은 서울의 한 재건축 현장. © 연합뉴스

무엇보다 시장 침체가 장기화된 상황에서 실시된 '주택담보대출 한도 축소'는 부동산 시장 회복 불씨를 꺼뜨리기에 충분했다. 특히 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 시행된 9월 이후 주택 매수 심리는 크게 위축될 수밖에 없었다. 

서울부동산정보광장에 따르면, 계약일 기준 9월 서울 아파트 거래량은 전월(6474건)과 비교해 반토막 수준이 3089건에 그쳤다. 

"올해 부동산 시장은 거래량이 빠르게 증가하며 온기를 보였지만, 정부와 은행의 역대급 대출 규제 공조로 주춤하며 급전환했다." -조영광 대우건설 빅데이터 연구원

정부가 무주택 서민들을 위한 제시한 정책 상품도 대한 비난도 적지 않았다. 서민 상품을 이용해 '상급지로 갈아타는 과정'이 반복되면서 수도권 등 인기 지역 주택 가격을 끌어올린 것이다. 

실제 올해 9월까지 집행된 디딤돌대출 규모는 22조2507억원에 달했다. 이는 전년 동기(8조1196억원) 대비 3배 가까이 늘어난 수치다. 

정부가 이런 부작용을 차단하기 위해 금융권에 디딤돌 취급 제한을 지시했다. 다만 수요자 반발과 함께 혼선까지 빚어지자 이마저도 잠정 유예하기도 했다. 이후 11월 '수도권 대상 디딤돌 한도 축소' 지침을 내놨다.

"상반기 저리대출 상품 및 금리 인하 기대 심리 등에 따라 매수 심리가 자극되면서 다행히 전반적으로 지난해와 비교해 거래량이 증가했다. 다만 4분기 들어 가계부채 관리 방안 일환으로 대출 규제 등이 진행되면서 매수세가 급격히 얼어붙고 보합세를 보이는 등 거래 시장을 금융권 대출이 좌우했다." -김은선 직방 빅데이터랩실 랩장