유의(C)·부실우려(D) 부동산PF 22.9조…연말까지 9.3조 정리·재구조화 [부동산PF 옥석가리기]

[한국금융신문 정선은 기자] 금융당국이 210조4000억원 규모 부동산 PF(프로젝트파이낸싱) 사업장 대상으로 강화된 사업성 평가를 완료한 결과, 유의(C)·부실우려(D)에 해당하는 최종 구조조정 대상이 22조9000억원으로 집계됐다. 이는 전체의 10.9% 수준이다.

이들 C~D 사업장의 재구조화 및 경공매, 상각 등 정리 계획 제출에 따르면, 올해 10월 기준으로 4조5000억원 규모는 재구조화 및 정리가 마무리됐다. 올해 연말까지 9조3000억원, 내년 상반기까지 16조2000억원 규모 재구조화 및 정리가 이뤄질 것으로 예정 중이다.

정부는 재구조화·정리를 완료한 여신 중 아파트와 주상복합, 다세대, 연립주택 등 비(非)아파트 등 주거 사업장(2조8000억원)에서는 약 3만5000호의 주택 공급 효과가 기대된다고 보고 있다.

또 잔여 사업장 정리가 원활하다면, 내년 상반기까지 추가로 약 10만4000호(아파트 5만6000호, 비아파트 4만8000호)의 주택 공급 촉진을 할 수 있을 것으로 전망하고 있다.

당국은 사업성 평가에 따른 PF 충당금 적립(11조3000억원)에도 불구하고, 대부분 업권에서 증자 등으로 전년말 대비 자본비율이 상승하고, 최저 규제비율을 미충족한 경우는 없는 등 금융회사에 미치는 영향은 크지 않다고 봤다.

유의·부실우려 여신 증가 등에 따라 PF 고정이하여신비율은 2023년말 5.2%에서 2024년 9월말 11.3%로 6.1%p 올랐지만, 총 대출채권 고정이하여신비율 상승은 제한적이라고 당국은 설명했다.

건설사·시행사 등에 미치는 추가 영향도 제한적이라고 판단했다.

금융위원회, 금융감독원, 기획재정부, 국토교통부 등 관계기관은 금융위원회 권대영 사무처장 주재로 19일 정부서울청사에서 '부동산 PF 상황 점검회의'를 개최했다고 밝혔다.

정부는 부동산 PF의 질서있는 연착륙을 추진 중으로, 금융업권은 신 사업성 평가기준(6월 7일 확정)을 모범규준 등에 반영했다.

이를 바탕으로 금융회사들은 부실이 진행되고 있는 사업장(2024년 6월말 기준)을 대상으로 1차 사업성 평가를 완료했고, 이번에 모든 사업장(2024년 9월말) 기준에 대해 2차 사업성 평가를 완료했다.

2024년 9월말 기준 전체 PF 익스포져(PF대출, 토담대, 채무보증 등)는 210조4000억원으로, 6월말(216조5000억원) 대비 6조1000억원 줄었다.

이는 신규로 추진되는 PF 익스포져에 비해 사업완료와 재구조화·정리로 줄어드는 익스포져가 더 많기 때문이라고 당국은 설명했다.

사업성 평가결과, 유의(C)·부실우려(D) 여신은 22조9000억원으로 전체 PF 익스포져의 10.9% 수준이며, 2024년 6월말 기준 유의·부실우려 여신 규모는 23조3000억원 대비 4000억원 줄어, 당초 예상과 유사했다. 신기준으로 1차 사업성 평가 결과 유의·부실우려 여신은 21조원이고, 구기준이 적용된 1차 사업성 평가 대상 외 잔여대상(182조8000억원) 중 유의·부실우려 여신은 2조3000억원이다.

금융회사들은 1차 사업성 평가를 토대로 9월초까지 20조9000억원의 유의·부실우려 사업장(2024년 6월말 기준)에 대한 재구조화·정리 계획을 제출했다.

올해 10월 말까지 전체의 18.2%인 3조8000억원, 올해 말까지 9조3000억원(전체의 44.5%), 2025년 상반기까지는 16조2000억원(전체의 77.5%)를 완료한다는 계획을 제출했다. 나머지는 2025년 하반기 완료 예정이다.

2024년 10월 말까지 전체의 21.4%인 4조5000억원이 재구조화 및 정리됐다. 이는 10월까지 완료예정 물량(3조8000억원)의 118.4%에 해당한다.

정리(경공매·수의계약·상각)는 당초 계획상 물량을 상회한 반면, 사업성 개선을 위한 재구조화는 다소 진행이 더딘 상황이라고 당국은 전했다.
정상 사업장의 경우, PF 사업자보증(HUG·주금공)은 당초 30조원이었던 규모를 올해 8월 '주택공급 확대방안'에서 35조원으로 확대했고, 올해 11월말 기준 29조5000억원이 누적 승인됐다.

증액 공사비 등 일시적으로 유동성 부족을 겪고 있는 사업장을 위한 보증상품인 건축공사비 플러스 PF보증(주택금융공사)은 2024년 7월 출시 이후 신청을 계속 받고 있으며, 보증 심사가 진행 중인 사업장도 있어 조만간 첫 보증 승인 건이 나올 것으로 보인다고 당국 측은 설명했다.

시공사 부실사업장 특례보증(주금공)의 경우 올해 4월 출시 이후 7개 사업장(7355억원)에 지원했다.

사업성 부족 사업장의 경우, 은행·보험업권 PF 신디케이트론(1조원, 최대 5조원)은 출범 이후 현재까지 3개의 사업장에 대해 3590억원의 지원이 이루어졌다.

1조원이 소진될 것으로 전망되는 내년 1분기 중 규모를 2조원으로 확충하고, 향후 최대 5조원까지 단계적으로 확대할 계획이다.

캠코와 민간이 함께 조성한 캠코펀드(1조1000억원)는 현재까지 7개 사업장에 대해 3670억원의 투자를 완료했고, 이중 2개 사업장에 대해서는 채권단에 우선매수권 부여 조건으로 채권 매입 후 사업 재구조화를 추진했다.

또 캠코펀드에 경공매를 통한 자산취득을 허용(2024년 6월 투자운용계약서 변경)하였고, 취득세 한시 감면(2024년 6월, 지방세특례제한법 개정안 발의)도 추진 중이다. 은행, 지주 등에서 조성한 6000억원 규모 펀드는 현재 10개 사업장에 대해 2590억원 투자를 완료했다.

민간분야에서의 자금유입도 확대 중이다. 새마을금고-유암코는 2024년 9월에 5000억원 규모의 펀드를 조성하였고, 올해 12월중 첫 투자를 집행할 예정이라고 제시했다.

증권업계 펀드(3조3000억원 조성 계획)도 2024년 11월 기준 6000억원을 조성하고, 3000억원을 집행했다.

IBK-유암코는 올해 12월 중 2,500억원 규모의 펀드를 조성하고, 우리금융지주도 1000억원 규모의 펀드를 내년 초 조성할 계획이다.

2024년 1분기 9조원이었던 신규 PF 취급액이 2분기, 3분기는 2개 분기 연속 15조원을 웃돌았다. 수도권 등을 중심으로 신규 PF대출 취급규모가 점차 확대되고 있고, 개발시장 위축으로 축소되었던 브릿지론 취급비중도 증가하고 있다고 당국은 설명했다.

금융권 PF 대출 연체율은 2년 반여만에 최초로 하락했다.

2024년 9월말 금융권 PF 대출(130조3000억원)의 연체율은 3.51% 수준으로, 전 분기 대비 0.05%p 하락했다. 2022년 6월말(0.66%) 이후 연체율이 계속 상승하다가 최초 하락했다.

금융권의 리스크 관리 강화 등에 따라 2024년 3월말 이후 3.5%대를 유지하는 등 안정적으로 관리되는 모습을 보이고 있다고 당국은 설명했다.

중소금융회사의 토지담보대출(21조1000억원) 연체율은 18.57% 수준이다. 이에 대해 당국은 "2024년 1월 이후 저축은행 등의 토지담보대출 신규취급을 제한함에 따라 대출 잔액(연체율 산식의 분모)이 감소하는 가운데, 사업장 부실화 등으로 연체액(분자)이 증가한데 따른 것"이라고 설명했다.

부동산 PF에 대한 평가 및 향후계획을 보면, 2024년 9월말 기준 사업성 평가 결과 PF 대손충당금 11조3000억원이 적립됐다.

그러나, 대부분 업권에서 증자 등에 따라 자본비율이 전년말 대비 상승하고, 최저 규제비율을 미충족한 금융회사가 없다는 점에서 전반적으로 금융회사에 대한 영향은 크지 않은 것으로 나타났다고 당국은 설명했다. 업권 별로 증권은 734.66%→773.55%, 저축은행은 14.35%→15.18%, 여전사는 18.68%→19.34%, 은행은 16.63%→16.88% 등이다. 상호·새마을금고는 소폭 하락했다.

또, 유의·부실우려 여신 중 공사가 진행중인 본 PF 규모(4조6000억원)는 2024년 6월 기준 평가(4조1000억원) 대비 크게 늘지 않아 건설사에 미치는 영향은 제한적이라고 봤다.

유의·부실우려 사업장에 참여중인 시행사의 경우에도 대부분 매출 규모가 적은 영세업체로 확인되는 등 금번 평가에 따른 건설사·시행사에 대한 추가 영향은 제한적인 것으로 판단된다고 당국은 설명했다.
당국에 따르면, 민간 전문가들은 "최근 정치적 불확실성에 대해서도 시장이 동요하지 않도록 부동산 PF 시장 안정화와 주택공급 확대기조 등 정책의 일관성을 유지해야한다"고 제시했다.

또 연체율과 관련 "토지담보대출(21조1000억원) 연체율이 상승세이기는 하나, PF 대출(130조3000억원) 대비 토지담보대출 규모가 작고, 앞으로 부실PF 정리가 진행되면서 연체율 수준도 점차 낮아질 것으로 예상된다"고 봤다.

또 민간에서는 "신디케이트론 등을 통해 필요한 자금이 공급되도록 유도하여 주택공급 활성화를 적극 지원할 것"이라고 덧붙였다.

금융당국은 '부동산 PF 제도개선방안' 중 금융규제 강화 방안을 오는 2025년 상반기 중 TF(태스크포스)를 통해 세부 방안을 마련할 계획이다. 부동산 PF 제도개선방안 중, PF사업 자기자본비율에 따른 위험가중치·충당금 차등화, 자기자본비율 요건 도입 검토, 금융업권별 위험가중치·충당금 규제 정비, 부동산 PF에 대한 거액신용공여 한도 규제 마련, 업권별 부동산PF 익스포져에 대한 한도 규제 정비 등이다.

부동산 PF에 대한 자금공급 축소 우려를 해소하기 위해, 일정기간 유예 후 단계적으로 시행하고, 시행시기 이후의 PF 대출 등에 적용할 계획이다.

또 책임준공은 2025년 1분기중 국토부, 금융·건설업권 등으로 구성된 TF를 통해 연장사유와 배상범위 등에 대한 개선방안을 마련할 계획이라고 당국은 설명했다.

정선은 한국금융신문 기자 [e-mail]