삼성물산, 한남4구역 재개발 입찰제안서 논란…조합원 부담 우려

[포인트경제] 삼성물산이 한남4구역 재개발사업에서 제출한 입찰제안서가 공사비 인상 등으로 조합원 부담을 초래할 여지를 남겨 논란이 되고 있다.

관련업계에 따르면 지난 6일 공개된 비교표에서 삼성물산의 입찰지침 위반 소지와 공사비 상승 여지가 있는 항목들이 다수 확인됐다.

먼저 사업비 관련 항목에서, 삼성물산은 전체사업비 금리를 CD+0.78%로 제안했지만, ‘전체사업비 금리는 현 시점에 당사가 조달하여 대여하는 기준으로 향후 직접 대여, 당사 지급보증대출 등 조합과 당사에 상호 유리한 방안으로 협의’ 할 수 있다고 명시했다.

서울 용산구 보광동 한남4구역 /서울시

금리를 높이면 시공사에 유리하며, 금리를 낮추면 조합이 유리한 상황에서 상호 ‘유리한 방안으로 협의’는 삼성물산에 유리한 방향으로 작동할 가능성이 크다. ‘상호 유리한 방안으로 협의’라는 문구가 포함된 만큼 공사비 인상 소지가 다분하며, 이는 조합과의 갈등을 유발할 수 있는 부분으로 평가된다.

지질여건에 따른 공사비 증액 가능성도 논란이다. 조합은 입찰지침서에 ‘실제 지질상황이 제공한 지질조사보고서와 상이한 경우 이로 인한 공법 변경에도 공사비의 증액을 요구할 수 없다’고 명기하고 있다. 그러나 삼성물산은 제안서에 ‘착공 후 지질의 상황이 일반적인 경우가 아닌 특수한 경우 조합과 협의할 수 있다’고 적어, 지질여건에 따라 공사비 증액을 요구할 여지를 남겨뒀다. 이는 조합의 입찰지침을 어긴 사항이며 조합원들에게 추가 부담을 안길 수 있는 대목이다.

공사기간도 철거를 포함해 총 57개월을 제안했으나, 한남4구역에서 핵심 이슈로 꼽히는 보광로 지반고 상향공사를 위한 우회도로가 공사기간에 중요한 영향을 미침에도 불구하고, 이에 대한 부담을 조합 측에 전가했다는 평가를 받고 있다.

삼성물산은 제안서에 ‘공사기간 및 우회도로 관련사항은 선행 도시계획도로를 활용하는 기준으로 향후 인허가 진행에 따라 변경될 수 있으며 선행도로 사용 불가시 우회도로 관련 공사는 30억원 한도 내 당사가 부담하는 기준’으로 제안했다. 일반적으로 조합이 부담하는 도시계획도로를 우회도로로 사용할 수 없을 경우 삼성물산이 30억 원만 부담하고, 공사 기간이 연장되더라도 이에 대한 책임은 지지 않겠다는 의도로 해석된다.

사업비, 공사비와 공사기간 뿐만 아니라 미분양시 대물변제 조건도 문제로 지적된다. 삼성물산은 제안서를 통해 ‘미분양이 발생해도 최초 일반분양가로 대물변제하여 조합원님의 이익을 지켜드리겠다’고 했으나, 기타 조건에는 ‘급격한 시황변동시에는 복리시설의 수익 극대화를 위해 방식, 가격 등은 추후 협의’ 할 수 있다고 명시했다.

미분양 발생 시 조합은 할인분양에 대한 협의에 나서야 하고, 이후에도 미분양이 남을 경우 삼성물산이 최초 일반분양가보다 훨씬 낮은 금액으로 가져가게 된다. 이러한 구조는 조합원들에게 막대한 재정적 손실을 초래할 가능성이 크다.

삼성물산이 제안한 조합원 이주비 LTV 150% 보장도 실효성이 부족하다는 지적이 나온다. 이주비 대출의 이자 부담을 조합원에게 전가하는 방식이어서 실질적인 혜택이 없는 만큼, ‘LTV 150% 보장’이라는 문구는 사실상 유명무실하다는 것이다.

업계 관계자는 “조합원들의 피해를 방지하려면 입찰제안서와 비교표를 꼼꼼히 검토해야 한다”며 “입찰제안서는 계약서로서 효력을 가지며, 조합이 시공사와 체결하는 모든 내용은 제안서를 기반으로 하는 만큼, 조합원들이 추후 불이익을 당하지 않기 위해서는 지금부터라도 문제를 명확히 짚어야 한다”고 강조했다.

한편 한남4구역 재개발사업은 입찰 전에도 특정 시공사의 입찰지침 변경 요구 등으로 시공자 선정이 지연된 바 있다. 내년 1월 18일 열릴 시공자 선정 총회에서 어떤 시공사가 조합원들의 선택을 받을지 주목된다.