"리츠, 지금도 매수 타이밍…PF제도 개선·금리 인하에도 주가 저렴"

[이데일리 마켓in 김성수 기자] “며칠 전 ‘부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 제도 개선방안’이 발표돼서 현물출자할 때 양도소득세 과세가 이연되는 방향으로 바뀌었습니다. 또한 펀드 수익증권을 담고 있는 재간접 리츠의 경우 그동안 상장지수펀드(ETF)나 공모펀드에서 투자할 수 없었는데 앞으로는 ETF 자금이 리츠시장에 들어올 것으로 예상됩니다.” (정병윤 한국리츠협회 회장)

“리츠(REITs·부동산투자회사)는 지금도 사야 할 때입니다. 대출금리가 하향곡선을 그리는데도 리츠 주가는 오히려 10~11월까지 많이 떨어졌습니다. 지난 9월 말 주택담보대출 금리가 오른 데다 트럼프 리스크, 유상증자 영향 때문입니다. 일정 시간 지나면 리츠 주가가 적정 가치를 인정받을 겁니다.” (조준현 한국리츠협회 본부장)

◇ 신한글로벌액티브, 美 금리인하로 합산수익률 ‘개선’

정병윤 한국리츠협회 회장과 연사들은 28일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 여의도동 센터빌딩에서 열린 ‘2024년 11월 리츠 투자간담회(IR)’에서 이같이 입을 모았다.

정병윤 한국리츠협회 회장이 28일 한국리츠협회 주최로 서울 영등포구 여의도동 센터빌딩에서 열린 ‘2024년 11월 리츠 투자간담회(IR)’에서 발언하고 있다. (사진=김성수 기자)

이날 행사에서는 △윤영진 신한리츠운용 이사(신한글로벌액티브리츠) △이동진 켄달스퀘어리츠운용 본부장(ESR켄달스퀘어리츠) △신도철 SK리츠운용 대표(SK리츠) △박종선 코람코자산신탁 이사(이리츠코크렙) △박준태 미래에셋자산운용 본부장(미래에셋맵스리츠, 미래에셋글로벌리츠) △조용민 마스턴투자운용 부대표(마스턴프리미어리츠) 순으로 발표를 진행했다.

윤영진 신한리츠운용 이사는 신한글로벌액티브리츠에 대한 IR을 진행했다. 신한글로벌액티브리츠는 다양한 미국 부동산 펀드에 투자하고 있다.

투자 대상은 △미국 정부나 주정부 기관이 장기 임차한 건물 관련 펀드(USGB, 포트폴리오 내 비중 51.8%) △미국 최초의 개방형 코어 펀드(PRISA, 비중 39.8%) △미국 주거, 물류센터, 헬스케어 등 성장섹터에 집중 투자하는 펀드(CBRE USCP, 비중 8.4%) 등이다.

신한글로벌액티브 투자자산(개방형 펀드) 수익률 (자료=신한리츠운용)

신한글로벌액티브리츠는 지난 3분기 기준 합산수익률 1%를 기록했다. 상장 직전인 지난 2분기 합산수익률(-1%) 대비 수익률이 약 2%포인트(p) 올라 플러스(+) 전환한 것. 향후 금리 인하가 지속되면 자산평가 수익률이 더욱 개선될 것으로 예상된다.

수익률이 상승 전환한 가장 큰 이유는 지난 9월 미국 기준금리 인하로 지난 3분기 자산평가 수익률이 -0.2% 정도로 개선된 영향이다. 지난 2분기에는 자산평가 수익률이 -2%였다.

향후 추가적인 금리 인하가 진행되면 자산평가 수익률이 오르면서 전체 수익률도 지속적으로 상승할 것으로 예상된다.

◇ ESR켄달스퀘어리츠, 저금리에 약 3500억 차환 ‘성공’

이동진 켄달스퀘어리츠운용 본부장은 물류센터 전문 리츠인 ESR켄달스퀘어리츠에 대해 설명했다.

ESR켄달스퀘어리츠는 경기도 고양, 안성, 이천, 용인, 부천 등 수도권 주요 지역 등에서 19개 물류센터를 운영하며 99%의 높은 임대율을 유지하고 있다. 주가는 연초 대비 약 30% 상승했다.

ESR켄달스퀘어리츠는 지난 10월 이천8물류센터를 약 764억원에 새로 취득해 총 자산 가치가 약 2조5000억원으로 커졌다. 또한 ESG 지표 중 하나인 GRESB평가에서 3년 연 속 최고 등급인 5-스타(Star)를 획득했다.

다음달 만기가 돌아오는 약 3500억원 규모 대출금도 모두 리파이낸싱에 성공했다. 이 때 선순위로서 경쟁력 있는 낮은 수준 금리에 리파이낸싱이 이뤄진다는 게 이 본부장의 설명이다.

수도권 물류센터 수요·공급 및 착공 추이 (3000평 이상, 회사 측 추정) (자료=ESR켄달스퀘어리츠)

이 본부장은 내년부터 수년간 수도권 물류센터 공급이 부족해질 것으로 전망했다. 수도권 지역에 초과 공급됐던 물류센터가 올 한 해 수요 밀집 지역 중심으로 빠르게 소화된 반면, 작년과 올해 실제 착공이 이뤄진 물류센터는 거의 없었기 때문이다.

이같은 공급절벽이 이어지면 물류센터가 초과 공급됐던 시장 상황이 역전될 것이라는 분석이다.

향후 ESR켄달스퀘어리츠는 핵심 물류시장에서 신규 자산 취득과 운영 효율성 극대화를 통해 성장할 계획이다. 또한 점진적 배당 인상, 자본 재배치로 수익성을 높일 예정이다.

◇ SK리츠운용, 주유소 팔아 ‘충무로역 코앞 빌딩’ 산다

신도철 SK리츠운용 대표는 SK리츠의 캐피탈 리사이클링(Capital Recycling) 전략을 통한 주주환원 강화 계획을 발표했다.

이 전략은 기존 보유한 주유소를 최대한 많이 매각해서 매각차익은 특별배당하고, 회수한 원금(원본)으로 더 높은 수익률이 예상되는 신규 자산에 투자하는 전략이다.

SK리츠는 작년 주유소 2개를 매각한 데 이어 올해 31개 매각을 진행 중이다. 신속한 주주환원 실행을 위해 우선 6개소에 대해 지난 10월 매매계약을 체결했고, 잔여 주유소에 대해서도 매각을 계속 추진 중이다.

SK리츠는 이번 주유소 매각 원본을 활용해서 충무로에 위치한 SK-C타워(가칭)를 매입할 계획이다. SK리츠는 지난 27일 해당 신규 자산 편입을 위한 이사회 결의를 했고, 다음달 12일 주주총회로 최종 승인을 결정할 예정이다.

(자료=SK리츠운용)

SK-C타워는 서울지하철 3·4호선 환승역 충무로역에서 걸어서 2분 거리에 있는 연면적 2만1450㎡(약 6500평) 규모 신축급 리모델링 오피스다. 현재 건물 명칭은 ‘충무로15빌딩’이다. 계열사 SKC, SK C&C 및 T맵모빌리티가 입주해서 사옥으로 사용할 예정이다.

총 투자규모는 약 2180억원, 캡레이트는 5.7%로 예상된다. 이번 매입으로 SK리츠의 배당가능 이익이 연 27억원 가량 증가할 것으로 추산된다. 또한 이 건 투자시 예상 배당률은 매각차익 포함 10년 평균 배당률 12.52%, 자기자본(에쿼티) 내부수익률(IRR) 기준 10.48%로 예상된다.

◇ 이리츠코크렙, 물가 따라 임대료 인상…‘인플레 헷지’

박종선 코람코자산신탁 이사는 이리츠코크렙에 대해 “인플레이션 헷지가 가능한 상품”이라고 소개했다. 이리츠코크렙은 이랜드리테일이 운영하는 매출액 상위권 5개 매장을 직·간접적으로 보유하고 있다.

직접 보유자산(이리츠코크렙 보유 부동산)은 △NC백화점 야탑점 △뉴코아 아울렛 평촌점 △뉴코아 아울렛 일산점이며, 간접 보유자산(KB와이즈스타제6호 보유 부동산)은 △2001 아울렛 분당점 △2001 아울렛 중계점이다.

이 매장들은 모두 수도권 주요 입지에 위치한 상업시설로, 토지 용도지역이 모두 ‘상업지역’이다.

이리츠코크렙 임대차계약 현황 (자료=코람코자산신탁)

앞서 이리츠코크렙은 이랜드리테일과 매년 소비자물가지수(CPI)를 연동해 임대료를 인상하는 구조로 장기 책임임대차계약을 체결했다. 이에 따라 과거 3개년 동안 임대료가 약 2.5% 인상 적용돼서, 인플레이션 헷지 상품으로 기대받고 있다.

이랜드리테일은 책임임차를 통해 운영기간 동안 평균 7.22% 배당을 실현했다. 향후 금리 인하로 배당이 상승할 여력도 있다. 이리츠코크렙은 지난 5월 변동금리(오는 2027년 5월까지 이자율 CD+1.7% 적용)로 리파이낸싱을 완료했다.

변동금리인 만큼 향후 금리가 낮아질수록 이자 부담이 줄게 된다. 공모가 5000원 기준으로 계산하면 금리가 10베이시스포인트(bp, 1bp=0.01%포인트) 하락할 경우 배당률이 약 14bp 오를 것으로 예상된다.

또한 이리츠코크렙은 주가 부양을 위한 배당을 결정했다. 제38기(2024년 12월 결산) 배당 시 7.0% 배당을 위해 유보 현금을 활용할 예정이다. 현재 가용현금이 약 80억원으로, 목표 배당률을 준수할 만큼 충분한 현금을 확보하고 있다.