임차인인 A씨가 임대인이 바뀌었는데, 임대인 승계 거부해도 되나?/셔터스톡
A씨가 혹시나 해서 전셋집 부동산 등기를 떼봤더니, 집주인이 9개월 전에 바뀌어있었다.
전입신고와 확정일자는 받아두었고 매매가가 전세가보다 1,000만 원가량 높아 조금 위안이 되지만, 새로운 임대인에 대한 신뢰가 가질 않는다
그래서 A씨는 임대차 승계를 거부해 전세 계약을 해지하고 싶다. 그게 가능한지, 그리고 그러려면 어떤 절차 밟아야 하는지를 변호사에게 자문했다.
변호사들은 임차인은 ‘임대인 변경’을 사유로 임대차 계약 해지를 할 수 있다고 말한다.
‘변호사 김은성 법률사무소’ 김은성 변호사는 “임대차 승계 거부의 의사표시는 임대인이 변경된 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 해야 한다”며 “통상 내용증명우편으로 새로운 임대인에게 승계 거부 의사표시를 하면 된다”고 말했다.
김 변호사는 “이 의사표시가 도달하면 기존의 임대차 계약은 해지되고, 기존의 임대인이 임대차 보증금반환 의무를 지게 된다”며 “기존의 임대인이 보증금을 반환하지 않으면 바로 임차권등기를 할 수 있고, 또 보증금반환 소송을 제기해야 한다”고 부연했다.
“그러나 임대인 변경했다는 이유로 계약을 해지하는 것은 신중히 생각해 봐야 한다”고 그는 조언했다.
제이엘 파트너스 법률사무소 임영호 변호사도 “임대인 승계를 거부할 수 있다는 판례가 있다는 것은 잘 알고 있으나, 이는 신중하게 접근해야 한다”고 했다.
법률사무소 청진 임승빈 변호사는 “현재 임대인의 재산 상황 등에 따라서 계약 해지가 오히려 질문자에게 불리하게 작용할 수도 있으므로 이에 대한 검토가 필요하다”고 짚었다.
임영호 변호사는 “이미 집의 소유권은 넘어갔는데 임대인 승계를 거부하면, 보증금반환 채무는 종전 임대인의 책임으로 되는데 종전 임대인은 이미 집의 소유권을 넘겼기 때문에 강제 집행할 재산이 종전 임대인에게 남아 있지 않은 상태가 될 수 있다”고 그 위험성을 진단했다.
그러면서 임 변호사는 “임대차보호법이 대항력을 근거로 임대목적물의 소유권이 넘어가면 임대인 지위도 새로운 집주인에게 승계되도록 한 데에는 그만한 이유가 있다”고 덧붙였다.
그는 “즉 보증금반환 채무자와 그 채무를 담보할 부동산의 소유자가 동일한 자여야 해당 부동산에 대한 강제집행으로 보증금을 회수할 수 있기 때문”이라고 이유를 설명했다.
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