부동산 PF 자기자본비율, 세제혜택 줘 20%대로 높인다···“현물출자 방식 도입”

▲ 서울 남산공원에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. 사진=뉴시스

투데이코리아=서승리 기자 | 정부가 국내 부동산 PF 위기가 반복되는 핵심 요인으로 꼽히는 낮은 자기자본비율을 중장기적으로 선진국 수준인 20% 이상으로 높이기 위해 세제 혜택을 부여할 전망이다. 
 
정부는 14일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회 등 관계부처 합동으로 열린 경제관계장관회의를 통해 이 같은 내용을 담은 ‘부동산 PF 제도 개선방안’을 발표했다.
 
국토교통부에 따르면, 현재 국내 부동산 PF 사업의 자기자본비율 평균값은 5% 수준에 머물고 있다. 토지 매입단계부터 이른바 ‘브릿지론’으로 불리는 고금리 대출을 통해 자금을 조달해 자기자본이 거의 없이 사업을 진행하는 경우가 빈번하다. 
 
이는 미국과 일본 등 주요 선진국의 평균 자기자본비율이 30%대를 나타내는 것과 대조적인 모습이다. 실제로 미국과 일본에서는 부동산 디벨로퍼가 금융사와 연기금 등 지분 투자자를 유치해 자기자본의 30~40% 수준을 통해 토지를 매입하고 이후 건설 단계에서 PF 대출을 실행하고 있다.
 
이에 정부는 안정적인 수준의 자기자본 확충 기반을 마련해 중장기적으로 선진국 수준의 자기자본비율에 근접하게 유도한다는 방침이다. 구체적으로 오는 2026년 10% 수준을 시작으로, 2027년 15%, 2028년에 20%를 목표로 점진적 확대에 나선다.
 
이를 위해 토지주가 토지·건물을 리츠(PF사업)에 현물출자할 수 있도록 해 자기자본 비율 상향을 유도한다는 방침이다. 현재 기업 및 개인이 보유한 토지를 리츠에 출자하는 경우 법인세·양도세를 내야하는데 조세특례법 개정을 통해 출자자의 이익 실현 시점에 세금 부과를 이연시킨다는 것이다.
 
이는 과거 1992년 미국에서 도입된 ‘업리츠(UP-REITs)’ 방식으로, 도입 당시 리츠 시장의 폭발적인 성장을 이끈 바 있다.
 
또한 부동산 PF 시장의 불합리한 관행도 개선에 나선다. 책임준공을 합리화해 도급·PF대출·신탁계약 상 책임준공 연장사유를 일치토록 하고, 책임준공 기한 도과시 배상범위도 구체화할 계획이다. 또한 ‘PF 통합정보시스템’ 구축을 통해 PF 사업장의 유형, 지역, 단계별 추진현황, 재무상태 등을 상시 모니터링 한다.
 
역량있는 한국형 디벨로퍼 육성하고 안정적 자기자본을 갖춘 리츠가 우수한 입지의 공공택지 매입을 우선시 할 수 있도록해 개발과 운영을 동시에 하도록 구상한다는 방침이다. 이를 통해 주거시설만 우선적으로 분양하고 상가는 직접 보유해 운영하는 등 전문적 임대운영으로 부동산 자산가치를 높이고 지역 활성화도 도모할 수 있다는 관측이다.
 
국토부 관계자는 “운영 노하우를 축적한 전문 디벨로퍼를 육성하고 미국과 일본처럼 중장기적으로 개발 및 운영 중심으로 부동산 생산 구조를 선진화할 것”이라며 “유휴토지 현물출자가 활성화되면 부동산개발시장의 경기 활력이 제고돼 주택공금 여건도 크게 개선될 것으로 기대한다”고 전했다.