[2025 전망] ⑤건설 산업 좌우할 3대 변수…'집값·입주 물량·분상제'

푸른 용의 해 2024년이 서서히 저물고 있다. 어느덧 '뱀의 해' 2025년 을사(乙巳)년이 D-50 앞으로 다가왔다. 올해 글로벌 경제는 추세적 긴축기조속에 하반기들어 미 연준과 한국은행의 금리 인하가 단행되며 통화정책에 큰 변화를 예고 했다.

이런 가운데 2025년은 트럼프 재집권에 따라 일대 파란이 예상된다. 미국발 경제 정책이 글로벌 경제에 그 어느 때보다 강한 영향을 줄 것이라는 전망이 나오는 이유에서다.

이에 <이포커스> 는 경제와 주식 시장, 주요 산업별 2025년을 전망해보는 시리즈를 싣는다.

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[이포커스 PG]

올해 태영건설 발 'PF 부실' 폭풍이 건설업계를 휩쓸었다. 여전히 중·소 건설사들을 중심으로 '위기론'이 사그라들지 않은 가운데 대형사들도 'PF 위기론'은 존재하고 있다.

특히 주택 경기 침체로 인한 집값 하락속에 국내 주요 건설사들의 높은 주택 매출 비중은 건설사들에게 큰 부담으로 작용하고 있다는 지적이다.

실제로 주요 건설사들의 2023년 주택 매출은 42조원으로 전체 매출 80조원의 53%를 차지하고 있다.

주요 건설사별 2023년 주택 매출 비중을살펴보면 △GS건설76% △HDC현대산업개발71% △DL이앤씨66% △아이에스동서 62% △대우건설 61% △현대건설 52% 등이다.

유가하락과 중동,북아프리카를 비롯한 동남아 지역의 발주 부진으로 최근 건설사들마다 어려움이 가중되고 있다.

다만 한국은행이 기준금리를 단계적으로 인하함에 따라 서울 집값은 2025년에도 상승세를 이어갈 것으로 보인다. 집값 상승에 따라 건설사들의 실적 상향도 기대할 수 있다는 전망이 나오는 이유다.

향후 집값 변수는 금융당국의 가계대출 관리를 꼽을 수 있다.

주택 담보대출 금리의 기준이 되는 COFIX(CostofFundIndex)는 2024년 1월 이후 지속적으로 하락하고 있다. 하지만 한국은행 기준금리 인하를 앞두고 금융당국이 가계부채 관리를 주문하며 8월 이후 은행들이 자체적으로 설정하는 가산금리가 인상됐고 이로인해 개인의 대출여력은 일시적으로 감소했다.

하지만 금융당국의 대출규제 영향은 제한적일 것으로 예상된다. 실거주목적으로 주택을 구입하는 경우 구입 가능한 주택가격이 제한적이지만 갭투자의 경우 대출을 통해 구입 가능한 주택가격의 상한은 아직 높기 때문이다.

다만 소유권 이전 조건부 전세자금대출 불가, 생활안정자금 대출한도 축소 등의 대출규제로 갭투자가 어려워진 상황이다. 금융당국의 가계대출 축소주문으로 은행들이 대출 문턱을 높이고 있다. 실제로 불리해진 대출규제 환경때문에 2024년 10월말 전세 매물건수는 3.1만건으로 연초 대비 9% 감소했다.

[우리은행은 5일부터 다음달 8일까지 비대면 주택담보대출 상품인 '우리WON주택대출(아파트·연립·다세대·오피스텔)' 판매를 중단하기로 했다]

NH투자증권 이은상 연구원은 "전세매물 감소 영향으로 서울 아파트 전세가격은 2024년 10월말 기준, 연초 대비 3%상승했다"며 "전세매물 부족과 계속되는 전세가격 상승세는 무주택 실수요자의 매매시장 참가 유인으로 작용하고 있다"고 밝혔다.

아파트 신규 입주 물량 급감..분양가 상한제 완화되나

2023년 이후 아파트 착공물량이 급감했고 아파트 공사에 2~3년이 소요됨을 고려하면 향후 3년간 신규 아파트 입주물량은 제한적인 상황이다.

향후 3년간 연평균 신규 입주물량은 전국 19.6만세대, 서울 2.4만세대로 지난 10년 평균입주 물량 대비 각각 46%, 36% 감소할 것으로 예상된다.

분양가상한제 완화 기대감도 조성되고 있다. 현재 분양가상한제 적용 대상은 공공택지 전부와 민간택지중 규제지역에 해당하는 강남3구와 용산 등이다.

이 연구원은 "분양가상한은 택지비와 건축비를 합한 값을 기준으로 산정하며 이 과정에서 여러 문제점이 노출되고 있다"며 "높아진 건설공사비가 이전 수준으로 회귀하는 건 사실상 불가능해진 만큼 원활한 사업진행을 위해 분양가상한제 합리화 요구가 거세지고 있다"고 설명했다.

[PF 부실 사태를 촉발한 태영건설 본사 로비의 모습/연합뉴스]

한편 PF 리스크 확산 가능성은 제한적이라는 관측이다.

지난 8월28일 1차 PF 사업성 평가결과 발표에 따르면 부실 가능성이 높은 사업장 33.7조원중 유의(C), 부실우려(D) 여신규모는 21조원이다. 이는 전체 PF익스포저 216.5조원의 9.7%에 해당한다.

특히 C,D등급 사업장중 이미 착공에 들어간 본 PF사업장이 차지하는 비중은 20%에 불과해 시공을 담당하는 건설사에 미치는 영향은 더욱 제한적일 것이라는 분석이다.

NH투자증권 이은상 연구원은 "금번 사업성 평가 대상에서 제외된 182.8조원 규모의 사업장내 유의,부실우려 여신규모는 2.3조원에 불과한 것으로 알려졌다"며 "1차 평가대상 이외 전체 사업장에 대해서도 9월말 기준으로 사업성 평가가 실시되겠으나 잔여 사업장은 절대적인 부실규모가 적고, 금리인하 구간에 진입하는 만큼 해당 이슈가 시스템리스크로 확산될 가능성은 제한적일 것으로 판단한다"고 전했다.