똘똘한 한 채·공사비 상승에 서울 신축-구축 가격차 6억원 육박(종합)

신축 평균가 18억5천144만원…전고점 대비 117% 수준

직방 조사에서도 서울 신축이 1.4배 비싸…3.3㎡당 5천559만원

서울 남산에서 바라본 아파트 단지

[연합뉴스 자료사진]

(서울=연합뉴스) 권혜진 기자 = 이른바 '얼죽신'(얼어죽어도 신축의 줄임말)이란 신조어가 등장할 정도로 부동산 시장에서 신축 아파트 선호 현상이 두드러지는 가운데 서울의 신축 아파트와 구축 아파트 가격 차가 올해 6억원 가까이 벌어진 것으로 나타났다.

11일 부동산R114가 서울 시내 아파트 110만3천가구를 표본으로 가구당 평균 가격을 조사한 결과, 지난 8일 기준 서울의 신축 아파트 평균가는 18억5천144만원으로, 구축 평균가 12억6천984만원보다 5억8천여만원 높았다.

통상 부동산시장에서는 준공 1∼5년차는 신축, 10년 초과는 구축으로 분류한다.

연도별로 보면 2020년만 해도 신축 평균가는 14억5천287만원, 구축은 11억3천936만원으로 가격 차가 3억1천여만원 수준이었다. 이어 2021년은 2억6천여만원, 2022년은 2억원, 지난해는 1억7천여만원을 기록하는 등 지난해까지는 격차가 줄었으나 올해 들어 급격히 벌어졌다.

이런 격차 확대는 신축이 구축보다 더 가파르게 상승한 데 따른 것으로 분석된다.

서울 신축 아파트의 현재 가격은 평균 전고점 대비 117% 수준으로 기존 최고가를 훌쩍 넘겼다.

반면 10년 초과 서울 아파트의 현 가격은 전고점(2021년 13억2천393만원)의 96%인 상황이다

6∼10년차의 준신축 아파트도 마찬가지로 전고점 대비 현재 가격이 96% 정도다.

구별로 보면 용산이 신축과 구축간 가격차가 가장 컸다.

용산의 신축 아파트 평균가는 35억5천955만원으로, 구축(16억7천886만원)보다 18억8천만원 이상 비쌌다.

강남구(신축 31억원, 구축 26억2천657만원)가 4억7천343만원 차이로 그 뒤를 이었으며 서대문구(신축 13억1천657만원, 구축 8억9천1만원)는 3억9천461만원 차이였다.

지난해까지만 해도 강남구의 신축과 구축 가격차는 1억3천623만원 수준이었다.

서울에서 신축 가격이 올해 급등한 것은 다주택 규제 기조가 지속되면서 '똘똘한 한 채'에 대한 수요가 여전히 강세를 보이고 있기 때문이다. 나아가 최근 공사비 급등 등의 영향으로 분양가가 큰 폭으로 오른 것도 영향을 준 것으로 분석된다.

다만 서울 일부 지역에서 구축 평균가가 신축보다 높은 경우도 있다.

서초구는 구축 평균가가 28억3천839만원으로 신축(24억8천369만원)보다 3억5천만원 이상 비쌌으며, 송파구는 구축(19억7천749만원)이 신축(13억6천892만원)보다 6억원 이상 높았다.

양천구도 구축(14억3천469만원)이 신축(11억1천249원)보다 3억2천여만원 비싸다.

이들 지역은 재건축 단지가 많고, 최근 정부의 규제 완화 움직임으로 재건축에 대한 기대감이 커지며 가격이 급등한 영향이 있다고 부동산R114는 설명했다.

직방 조사에서도 서울의 신축 아파트 가격이 다른 아파트보다 높은 것으로 나타났다.

직방이 자체 산정 방식을 통해 서울 아파트 가격을 분석한 결과, 입주 5년 이내 아파트의 3.3㎡당 매매가는 5천559만원으로, 5년 초과 아파트(3천960만원)보다 1.4배 비쌌다.

서울은 강남권에 재건축 추진 단지가 다수 있어 입주 연한이 오래된 아파트값이 높은 편이나 서울에 재건축이 완료된 대단지 아파트가 잇달아 들어서면서 최근 새 아파트 매매가가 크게 상승했다고 직방은 설명했다.

전국으로 넓혀 보면 5년 내 아파트의 3.3㎡당 매매가격이 2천145만원으로, 5년 초과 아파트값(1천635만원)과 비교해 1.31배 높았다. 이는 집값이 고점을 찍은 2021년의 1.27배와 비교해 가격차가 더 벌어진 것이다.

직방은 "새 아파트 가격이 크게 오르면서 대체 수요로 준신축 등으로 수요가 이동하며 최근 준신축도 신축과 가격차를 좁히는 분위기"라고 전했다.

[표] 연식별 서울 아파트 평균가 (단위:만원)

지역	연식별	2020년	2021년	2022년	2023년	현재가격 (11월8일)
서울	1~5년	145,287	158,425	148,389	142,001	185,144
	6~10년	157,258	177,342	166,765	164,104	170,232
	10년초과	113,936	132,393	128,446	124,783	126,984

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