<단독> 부산 감만1구역 재개발 부정투표 논란

[일요시사 취재1팀] 김성민 기자 = 부산 남구 감만1구역재개발정비사업조합이 때아닌 부정투표 논란에 휩싸여 좌초 위기에 놓였다. 뉴스테이 사업으로 관리처분계획인가를 받았으나, 이를 포기하고 일반 재개발 방식으로 진행하자는 의견이 돌출되기 시작하면서 내홍이 격화됐다.

부산 내 소외지역으로 불리던 남구 감만동 312번지 일대는 최첨단 주거단지로 탈바꿈할 준비를 하고 있다. 지난 2004년 정비구역으로 지정된 이후 미니 신도시급 아파트 단지 건설사업에 들어가기 때문이다. 다만, 일각에선 부정부패가 만연하다는 비판이 끊이지 않은 현장이라고 지적도 나온다.

“웬 전자투표?”

지난 2016년 8월30일 국토교통부는 감만1구역 재개발 현장을 공공지원 민간임대주택(뉴스테이) 연계형 정비사업으로 선정했다. 총사업비는 4조원대로 전체 조합원 약 2400여명, 신축세대수 9092세대로 비수도권 최대 단지 조성 사업지구로 불린다.

해당 지역은 공단지역과 가깝고 낙후돼있어 대단위단지 조성사업이 불가피해 뉴스테이로 선정됐다. 일반 재개발사업을 진행할 시 예상 분양율이 적다고 판단됐고, 공사비 절감 등에 있어 불리한 입지를 갖췄기 때문이다.

결국 뉴스테이 사업을 신청했고, 시공사로 대우건설과 동부건설을 선정해 지난 2018년 사업시행인가를 취득했다. 이어 지난 2020년 관리처분인가를 취득해 순항하던 중이었다. 당시 공사비는 일반 재개발 공사비보다 저렴했고 분양가도 3.3㎡당 900만원 이하로 조합원들에게는 부담이 적은 상태였다.

그러나 관리처분계획인가를 받은 이후 일부 조합원들 중심으로 “수익성이 적은 뉴스테이 사업을 포기하고 10년이 걸려도 한번에 많은 돈을 벌 수 있는 일반 재개발 방식으로 진행하자”는 의견이 나오기 시작했다. 현재 해당 조합은 전체 이주율 90%를 초과해 사업장 인근 가림막 작업을 준비한 상태다.

공사를 목전에 두고 철거공사 준비, 각종 인허가 준비를 앞둔 상태서 사업 내용을 초기화하자는 의견이 나온 것이다. 

뉴스테이 사업방식은 조합원분양분을 제외한 세대수를 기업이 시세보다 20~30% 저렴하게 매입해 8년간 민간임대로 공급한 후 재매각하는 방식이다. 시세보다 싸게 매입하다 보니 조합의 수익은 그만큼 떨어지지만, 미분양 이슈는 적다는 게 장점이다.

순항하던 뉴스테이 부러트린 사연은?
이주율 90% 넘었는데 갑자기 일반분양?

반면 일반 재개발 방식은 뉴스테이 사업방식보다 높은 가격, 즉 일반시세로 조합원 분양 후 잔여세대를 일반공급해 조합의 수익을 올릴 수 있으나, 감만1구역같이 대단지일 경우 미분양 사태가 발생한다면 높은 금융비용이 발생한다.

주택도시보증공사 보증, 신탁사들의 공사비 보증을 받는 뉴스테이 사업에 비해 최소 25% 이상 금융비용이 높다는 단점도 존재한다.

그럼에도 부산 남구 감만1구역 재개발사업 ‘일반분양추진위원회(비대위)’는 “뉴스테이 사업은 막대한 재산상 손해를 조합원이 고스란히 떠안는 구조며, 이를 이용한 비리백화점 조합이 된 만큼 일반분양으로 진행해야 한다”라며 주장하고 나섰다.

또 최근 부산 지역 아파트값이 상승한 것을 감안해야 하고 무엇보다 뉴스테이 사업으로 조합원의 막대한 재산상 손해를 막기 위해 일반분양으로 전환해야 한다고 말한다. 감만1구역은 뉴스테이 사업방식을 유지해야 한다는 일부 조합 임원 등과 일반분양을 주장하는 비대위의 마찰이 격화된 상태다.

앞서 비대위는 서울 소재의 모 회사를 배후로 삼아 지난 2021년 5월 조합장 및 임원 해임총회를 처음 강행했다. 그러나 법적으로 효력이 없다는 결정이 나오자 지난해 7월 두 번째 총회를 강행했고, 이 역시 효력 정지 결정이 나왔다. 

지난 3월 세 번째 해임총회를 강행했으나, 지자체서 무효로 판결됐다. 급기야 지난달 28일 마지막으로 ‘전자투표 방식’을 도입해 조합장 및 임원 해임총회를 재차 강행했다. 총 4번의 해임총회 강행으로 조합은 사업을 진행하지 못해 매달 20여억원 이상의 금융이자를 지급하면서 버텼다.

조합 측은 “이로 인한 사업의 속도는 늦어지고 있는 실정”이라며 “조합원 간의 갈등은 깊어지고 있다”고 토로했다.

조합은 지난달 28일 마지막 해임총회 역시 이사회 및 대의원회 의결도 없었고, 조합총회 및 계약도 없는 전자투표관리업체와의 진행이라는 이유로 원천 무효를 주장하고 있다. 국토교통부 및 부산시의 경우, 이사회 및 대의원회, 총회 의결을 득하고 이를 통해 정관 변경을 시행한 다음 해당 구청장의 승인을 얻어야만 전자투표가 가능하다. 

비대위 “변경승인 철거 중 하면 된다”
고소 나선 조합은 “정관 위반 행위”

대기업 주주총회처럼 재개발·재건축 조합 등에 이용되는 전자투표는 지난 2021년 코로나19 대유행 당시 오프라인 총회가 지자체의 집합 금지로 어려움을 겪으면서 제한적으로 도입됐다. 현행 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안에 따르면, 재난 상황 등으로 조합원의 직접 출석을 통한 총회 의결이 어려운 경우 전자적 방법의 의결권 행사를 허용한다.

법으로 정한 재난 상황은 자연재해와 함께 사회재난(감염병·화재 등)도 포함한다.

다만 노인 등 비대면 방식에 익숙하지 않은 소외계층을 위해 기존 서면이나 대리인을 통한 방법도 유지하도록 했다. 총회 개최는 대면과 비대면 방식을 의무적으로 병행하도록 만들었다. 참석자의 조합원 여부나 접속기록이 확인되는 등 일정 요건을 만족하면 온라인으로 총회에 참석해 투표하는 경우에도 조합원 직접 출석으로 인정하게 했다.

또 전자서명을 위조·변조·매수·매도해 조합원 의사를 왜곡시키려는 행위가 적발되면 기존 서면결의서 위·변조와 동일한 수위로 처벌하도록 하는 처벌 규정도 신설됐다.

정비업계는 전자투표가 상용화되면 사업기간이 1년은 단축되고 비용도 획기적으로 줄어들 것으로 기대하지만 조합원에게 정확한 설명이 부족해 이해도가 떨어지거나 대리투표, 투표권 거래 등 문제도 발생할 수 있으니 시범운영 등 단계적 접근법이 필요한 상황이다.

특히, 시공자나 정비업체·설계자·법무사 등을 선정하는 총회는 이해관계가 복잡하게 얽혀있어 전자투표 적용을 당분간 제한해야 한다는 의견이 많다.

조합 측은 비대위가 전자투표 방식을 도입하는 과정이 조합정관 제21조(총회의 의결사항) 등을 무시하고 진행한 것이라며 효력정지가처분에 나섰다. 조합 측은 “비대위가 전자투표를 진행하는 과정서 조합원이 아닌 자들을 무단으로 총회장에 정족수를 맞추기 위해 입장시킨 정황을 확보했다”며 비대위를 업무 방해 및 사문서위조 혐의 등으로 고소하겠다고 밝혔다.

또 마지막 해임총회 전 조합의 사무장으로 오랜 기간 근무한 조합 임원 2명이 비대위 측과 도모해 조합의 중요 자료를 유출시키고 조합원 간의 갈등을 유발시켰다는 조합원들의 진술을 확보해 이에 대한 대응책을 마련하겠다고 덧붙였다.

감만1구역 조합의 내홍은 현재 진행 중이며 온갖 부정부패로 얼룩진 운영 방식으로 조합원들의 재산 피해가 증가하는 상황이다.

고소장 난무

한편, 비대위 측은 <일요시사>와 통화에서 “전자투표 방식은 전혀 문제가 없다”며 “금융비용 상승, 일반분양 변경에 따른 재승인은 철거 후에 해도 늦지 않다”고 답했다.

앞서 비대위 측은 조합이 협력업체 계약 과정서 지나치게 높게 책정된 금액으로 계약을 체결했다고 주장했다. ‘뉴스테이 사업관리 용역’의 경우, 인근의 우암2구역이 7억5000만원에 계약한 반면, 감만1구역 조합은 그 9배에 달하는 65억원에 계약했다는 것이다. 

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