역전세 문제 잡기 위해 대출 규모 확대 방안 내놓은 정부
최근 대규모 ‘전세사기’로 인해 각종 사회적 문제가 불거졌다. 하지만 전세사기로 인한 문제가 완전히 마무리가 되기도 전에 이번에는 ‘역전세’ 문제가 대두되었다. 역전세는 기존 전세계약 때보다 전셋값이 하락해, 전세 계약이 종료된 후 새로운 임차인을 구하더라도 임대인이 기존의 보증금을 돌려주기 어렵게 된 상황을 뜻한다.
한국은행의 보고에 따르면 지난 4월을 기준으로 전체 전세 가구의 52.4%가 역전세 문제로 인해 은행 대출을 추가로 받고 있다고 한다. 이렇게 발생한 금액만 올해 초부터 5월까지 약 3조원 규모이다.
결국 ‘역전세’ 문제를 해결하기 위해 정부가 나섰다. 보증금을 반환해주기 위한 목적인 경우에 한하여 DSR(총부채원리금상환비율) 40% 규제 대신 DTI(총부채상환비율) 60%를 적용한다는 것이 그 내용이다. 해당 내용이 적용되면 대출의 규모가 확대될 수 있는 것이다.
하지만 정부의 대책에는 뭔가 아이러니한 부분이 있다. 결국 한국의 높은 가계부채로 인해 많은 사람들이 문제를 겪고 있는 상황에서 정부에서 내놓은 대책은 추가적으로 빚을 내서 이에 대응하라는 말과 동일하니까. 이에 많은 사람들은 ‘집을 싸게 팔아서 대응하면 안 되는가’, ‘전셋값에 계속 하락하면 대출금 회수는 어떻게 해야 하나’ 등의 보다 현실적인 의문을 제기하고 있다.
정부, 임대인들에게 집값 상승의 기대감 심어줘
이에 임재만 세종대 부동산학과 교수는 “정부, 집주인이 모두 집값이 상승할 때까지 버티기 전략에 들어간 상황”이라는 해석을 내어놓았다. 결국 임대인들은 앞으로 집값이 다시 상승할 것이라는 가능성에 걸고 추가 대출을 받고 있는 상황이라는 것. 물론 집값이 하락할 수 있다는 위험은 있다.
낙관적인 가능성을 예상한 임대인들과 달리 임차인들은 집값이 더 이상 오르지 않는다고 판단한 경우가 많다. 그 결과 보증금이나 월세의 형태로 비용을 지불하는 방향을 선택함으로서 부동산매매 시장이 다소 위축된 모습이다.
이어 임재만 교수는 “임대차도 하나의 사업이라고 보면 특수한 몇몇 경우를 제외하고 대출을 더 내더라도 부채비율이 100~200% 선일 것이다. 사실 다른 사업과 비교해볼 때 경제논리에서 크게 벗어났다고 볼 수 없는 수준이다.”라는 판단을 내놓았다.
그렇다면 실질적으로 전세 시장은 큰 문제가 없는 것은 아닐까? 이러한 의문에 대해 임 교수는 전세 시장의 문제는 임대인과 돈을 빌려준 금융기관 사이가 아닌 임대인과 임차인 사이의 문제가 크다고 답한다. 상대적으로 힘이 약한 임차인은 만기 때 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 되었을 때 임대인 측에서 ‘전셋값이 떨어지는데 난들 어쩌겠느냐. 당신이 계속 살아라’라는 등의 ‘버티기 전략’을 사용한다는 것이다. 결국 임대인들은 세입자를 인질로 잡고 손해없는 투자를 하게 되는 것.
이에 임 교수는 “순수한 채권-채무의 원리로만 해결하라고 하면 집이 경매로 넘어가면서 집값이 떨어질 것이다. 하지만 정부는 세입자의 주거 불안정 해결을 명분으로 개입을 했고, 이는 정부가 집값의 하락을 원치 않는다는 무언의 의사표현이라고 볼 수 있다”며 정부가 임대인들에게 부동산 가격 상승의 희망을 품도록 분위기를 형성하고 있다"고 답한다.
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