"부동산 경기 회복, 가격 아닌 거래 증가해야 해"

기준금리 인상과 이에 따른 대출 이자 부담으로 침체에 빠진 부동산 시장이 정부의 각종 규제완화책 시행과 이에 따른 매수 희망자의 기대심리 반영으로 가격지수 측면에서 점차 상승장에 진입하는 모습을 보이는 것으로 풀이된다. 다만 부동산 시장의 진정한 회복은 가격 등락이 아닌 실질적인 거래량 복구로 검증돼야 한다는 의견이 제시됐다.

29일 대한건설정책연구원의 '2023년 5월 주택시장 동향' 보고서에 따르면 현재 국내 주택 시장은 연착륙이 진행되고 있으나 실질적인 회복으로 이어지려면 단순한 가격 상승세 전환에 의존하기 보단 수요 증대를 통한 주택거래량 정상화가 이뤄져야 한다는 분석이 나왔다.

지난달 기준 전국 주택매매가격 변동률은 -0.23%를 기록했다. 서울 매매가격은 전월 대비 0.01% 상승해 하락세를 벗어났으며 수도권은 -0.1%에 머무르는 등 낙폭 축소가 지속됐다. 같은 기간 전세가격 변동률은 전국 -0.39%, 수도권 -0.23%이며 서울은 -0.08%로 집계됐다.

권주안 대한건설정책연구원 연구위원은 "5월 현재 전국 아파트 가격은 하락폭이 작아지는 추세를 강하게 유지하는 가운데 서울 매매가격이 상승 전환되며 가격 기준의 시장 회복이 뚜렷하게 나타나고 있다"며 "주택시장 회복 추세를 저해할 수 있는 몇몇 불안정 변수들도 존재하나 현 시장 상황은 완연한 회복국면에 진입한 것으로 판단된다"고 전했다.

지난 5월 아파트수급지수는 전국 모든 지역에서 80대 중반으로 나타났다. 기준선인 100을 하회하는 상태로 가격 하락세는 유지되고 있다. 서울의 경우 매매수급지수는 100 이하지만 실제 매매가격은 전월보다 오르는 모습을 보였다. 이는 가격지수와 수급지수 간 변동 방향성(회복 추세)은 일치하나 가격 상승 기대감에 기초한 매매가격 상승이 시장 회복 추세를 견인하는 것으로 보고서는 설명했다.

수급 여건이 개선됐고 가격 하락폭이 소폭 둔화했으나 여전히 주택거래는 많이 위축된 상태로 시장 회복 속도가 더뎌질 가능성이 제기됐다. 지난 4월까지의 주택거래량은 2015~2021년 기간 월평균 거래 건수 대비 40~50% 정도 수준을 유지하고 있는 것으로 나타났다.

같은 4월을 기준으로 전국 미분양 주택은 2개월 연속 감소한 총 7만1365가구를 기록했다. 이른바 '악성 미분양'으로 불리며 건설업계의 뇌관으로 작용할 수 있는 준공 후 미분양 물량은 8716가구로 전월 대비 큰 변동이 없었다. 권 연구위원은 "미분양 물량 변동이 감소세로 전환되면서 분양시장 위험이 크게 완화되고 있으나 그 원인이 분양시장 위축에 있을 수 있기에 주의해야 한다"며 "자금시장 경색 여건 속에서 미분양 위험을 회피하기 위한 민간 기업의 공급량 조정으로 공급 기반 축소가 우려되는 상황"이라고 말했다.

4월 현재 서울과 수도권의 전년 동월 대비 인허가 물량은 지속적으로 줄어들고 있다. 전국의 경우 인허가와 착공이 지난해 12월을 기점으로 모두 감소하기 시작했다. 권 연구위원은 "수급지수 개선 추세가 유지된다면 공급 부족으로 가격 불안정성이 재현될 수 있다"며 "착공 감소는 직접적으로 수급 여건 체감 악화로 이어질 수 있어 가격이나 수급 등의 심리지수보다 안정적 시장 회복을 위해선 주택거래 정상화를 동반한 공급 기반 반등이 필요하다"고 설명했다.