"제발 살려줘"...전세살이 하는 서민들, 역대급 '역전세'로 다들 불안감에 떨고 있다

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집값 하락이 본격화하면서 우려하던 '역전세' 위험에 전세 살이하는 서민들은 불안감을 호소 하고있습니다.

호갱노노

11일 아파트 실거래가 조회 서비스를 제공하는 호갱노노에 따르면 최근 3개월간 전국에서 발생한 아파트 전세 가격 역전 사례는 2만 7928건으로 나타났습니다.

뉴스 1에 따르면 역전세는 주택 가격 하락에 따라 전세 시세가 계약 당시보다 떨어지면서 전셋값이 역전된 상황을 가리킵니다.

집주인은 신규 세입자를 구해도 기존 세입자에게 돌려줄 보증금이 부족할 수 있고, 이전 세입자는 제때 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다.

전국 지역별로 이 같은 아파트 역전세 발생 사례는 경기도가 1만 554건으로 압도적으로 많았습니다. 서울은 5346건으로 확인됐습니다.

이어 △인천 2504 △부산 1498 △대구 1292 △대전 993 △세종 922 △경남 741 △충남 706 △광주 662 △경북 632 △울산 512 △전북 479 △충북 394 △전남 384 △강원 289 △제주 20건 순입니다.

연합뉴스

서울에서는 잠실 일대 송파구가 466건으로 가장 많았고, '목동 옆' 강서구가 434건으로 뒤를 이었습니다. 부동산 가격 상승기 '강남 4구'를 자처했던 강동구는 380건, 이른바 '영끌족'이 몰린 노원구 374건, 강남구 327건이었습니다.

이 밖에 △양천 287 △마포 280 △성북 280 △서초 275 △동작 241 △영등포 236 △은평 203 △성동 190 △구로 186 △서대문 184 △동대문 161 △금천 135 △광진 131 △관악 125 △도봉 116 △용산 108 △중랑 91 △강북 68 △중구 41 △종로 27건입니다.

연합뉴스

집값 급락이 더욱 가팔라질 땐 전셋값이 아예 매매가격을 넘어서는 '깡통전세'도 속출할 수 있습니다. 이른바 '빌라왕' 사례처럼 주로 비(非) 아파트 주택에서 우려됐던 전셋값과 매맷값 역전이 일부 지역에선 아파트로까지 번질 조짐도 보입니다.

전문가들은 집값 거품이 크고 전세 대란이 가장 심각했던 2021년 가을 전후 계약한 전세 만기가 도래함에 따라 올 하반기 역전세 '대란' 우려가 있다고 경고했습니다.

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 "대부분 단지에서 2021년 전셋값이 고점을 찍었고 시기적으로는 2021년 2~3분기에 집중적으로 몰렸다"면서 "전세보증금은 사실상 집주인에게 '부채'인데 전세 가격이 2년 전에 비해 적게는 10%, 많게는 반토막이 났다 보니 '빚'을 상환하지 못하면 최악의 경우 세입자가 강제경매에 나설 가능성도 높다"라고 했습니다.

서원석 중앙대 부동산학과 교수는 "그 당시(2021년 전후) 임대차 3법이 나올 때 전세보증금반환보증을 많이 장려해서 비용 부담은 정부가 크게 질 것"이라면서도 "세입자 입장에선 (보전받기 위해) 집주인이 돈을 돌려주지 않는 일련의 과정을 증명해야 해 속앓이를 안 할 수 없다"라고 했습니다.

올해 시장에 전세 물량이 더욱 늘어 전세 시세 하락이 가속화될 수 있다는 경고음도 나왔습니다. 역전세난을 심화하는 요인입니다.

이데일리

함영진 직방 빅데이터랩장은 역전세의 원인인 △매매 거래가 평년 대비 둔화된 점 △금리 인상으로 월세 선호가 높아져 상대적으로 전세 물량이 남는 점 △전국적으로 아파트 입주 물량이 지난해보다 5만 호 정도 늘었는데 상반기에 더 많았던 점 등을 복합적으로 지적, "전세 가격은 상반기보다 더 조정될 가능성이 있다"라고 했습니다.

서 교수는 "역전세는 부동산 주택시장 경기가 나아져야 완화될 수 있는데 대체로 올해는 좋아질 것 같다는 지표도 평가도 없는 상황"이라며 "이 때문에 역전세 문제는 더 심화되는 악순환이 있을 가능성이 높습니다. 올해, 내년 초까지, 주택시장이 이제 저점이라고 판단하기 전까진 완화되기 어려울 것"이라고 내다봤습니다.

역전세, 갭투자, 파산, 미입주 대란 3각 파도 밀려온다

연합뉴스

서울 아파트 전세가 낙폭이 매매가(-5.2%)보다 2배 가까이 큽니다.

개별 단지별로는 2021년 하반기 고점보다 30~60% 하락한 전세도 속출하고 있습니다. 전세 거품 붕괴는 역전세, 깡통 전세로 인한 보증금 미반환 사고, 신축 아파트 미입주 대란으로 이어질 수 있습니다.

전세 가격이 고점이었던 2021년에 한 전세 계약이 2년이 지나는 올해 본격적으로 만기가 도래, 역전세 대란이 발생할 것으로 전문가들은 우려하고 있습니다. 

김진유 경기대 교수는 “전세 사기는 1억~3억 원 하는 빌라에 집중됐지만, 전세금 급락에 따른 보증금 미반환 사고는 일반 아파트로 확산돼 ‘중산층 주거 위기’로 이어질 수 있다”라고 우려했습니다.

임대차 3법이 만든 전세 버블

아실

전세 가격 폭락은 2020년에 도입된 임대차 3 법 부작용과 저금리가 만든 전세 버블이 꺼지는 과정이라는 분석입니다.

‘부동산을 공부할 결심’의 저자인 배문성 애널리스트는 “기준금리 인하와 재건축 이주 수요 등으로 전세 가격이 상승하는 시기에 임대료를 통제하는 법이 도입돼 전세 가격이 폭등했다”라고 말했습니다.

전세 계약 기간을 2년에서 ‘2+2′년으로 연장하고 임대료 인상 폭을 5%로 제한하는 ‘임대차 3 법’이 2020년 7월 말 도입되자 전세 매물이 급감하면서 전세 가격이 폭등했습니다. 

부동산 정보 업체 ‘아실’에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 2020년 7월 초반 4만 3000건에서 임대차법 실시 이후 8300건까지 급감했습니다. 

서울 아파트 전세 가격 상승률은 KB국민은행 조사 기준으로 2020년 6월 0.35%에서 7월 1%, 8월 1.18%, 9월 2.0%로 급등했습니다. 연간 12.25%의 대폭등 장세를 기록했습니다. 

당시 정부는 집값을 잡겠다며 재건축 아파트 2년 실거주 의무 제도 도입, 매물 부족 사태를 극대화했습니다. 일부 아파트는 전세가가 2배 이상 폭등하기도 했습니다. 

배문성 애널리스트는 “임대차 3 법은 장기간 변화가 없던 월세 임대료까지 곧추세운 흑마법이었다”라고 분석했습니다.

무갭투자, 파산 불가피 하다

KB국민은행

비정상적으로 치솟은 전세 가격은 고금리와 입주 물량 급증으로 폭락세로 전환하면서 심각한 후유증을 남기고 있습니다.

문재인 정부에서 전세를 끼고 집을 사들이는 갭투자가 급속도로 늘었습니다.

갭투자 비율은 2017년 서울 아파트 매매의 14%였지만, 2021년 43%까지 급증했습니다. 정부가 주택 구입 대출은 규제하고 전세 자금 대출을 확대한 정책도 갭투자 증가에 일조했습니다. 

2017년 말 전세 자금 대출 잔액이 48조6000억원에서 2021년에 170조까지 늘어났습니다. 당시 젊은 층에서도 전세금이 매매가와 같거나 높은 집을 사는 ‘무갭투자’가 크게 유행했습니다.

무갭투자는 매매가와 전세가 상승을 전제로 한 투자입니다. 지금처럼 전세가와 매매가 동반 급락하면 파산이 속출할 수 있습니다.

이 소식을 접한 누리꾼들은 "우리 집주인도 전세금 못돌려준다하고있다", "전세금 때문에 고생 중", "이사도 못 가고... 전세금도 못 받고", "차라리 월세가 낫다", "괜히 전세 들어와서 코 끼었다 ㅠㅠ" 등의 다양한 반응을 보였습니다.