실거주 목적 1주택자로 알려진 이재명 대통령이 최근 보유 중인 아파트를 매물로 내놓으면서 부동산 시장에 '메가톤급' 시그널이 떨어졌다. 이는 단순한 개인의 자산 정리를 넘어, 정부가 추진하는 고강도 부동산 규제와 보유세 강화 정책에 대한 강력한 실천 의지로 풀이된다. 업계에선 '대통령마저 집을 파는데 누가 버티겠느냐'는 공포 섞인 전망과 함께, 향후 부동산 시장의 패러다임이 완전히 바뀔 것이라는 분석이 나오고 있다.
이 대통령의 이번 매각 결정은 정부의 '부동산 세제 개편안' 발표와 궤를 같이한다. 기획재정부와 국토교통부는 최근 고가 주택 보유자와 실거주하지 않는 다주택자에 대한 종부세 및 양도세율을 대폭 상향하는 방안을 검토 중이라고 시사했다. 특히 '실거주 여부'를 과세의 핵심 기준으로 삼아, 투기 수요를 완전히 차단하겠다는 것이 정부의 복안이다.
부동산 업계에선 대통령의 행보가 시장에 주는 '심리적 마지노선'의 붕괴에 주목하고 있다. 업계 관계자는 "과거 정권에서도 공직자들의 다주택 처분 권고는 있었지만, 대통령이 직접 실거주 주택까지 매각하며 정책적 명분을 세운 것은 이례적"이라며 "이는 고가 주택 보유자들에게 '더 이상 버티기는 없다'는 최후통첩과 같다"고 말했다.
정부가 노리는 지점은 명확하다. '고가 주택'과 '실거주하지 않는 주택'이다. 업계에선 당장 수도권 외곽이나 지방의 투자용 주택, 그리고 서울 강남권의 초고가 단지를 중심으로 매물이 대거 쏟아질 것으로 보고 있다.
강남구 대치동 한 공인중개사는 "정부 발표 이후 보유세 부담을 느낀 집주인들의 문의가 빗발치고 있다"며 "특히 지방에 거주하면서 서울에 아파트를 사둔 '원정 투자자'들이 가장 먼저 매도를 고민하는 분위기"라고 말했다.
문제는 거래량이다. 대출 규제와 금리 부담이 여전한 상황에서 세금까지 강화되자 매수 심리는 급격히 위축됐다. 매물은 늘어나는데 살 사람이 없는 '매수자 우위 시장'을 넘어 '거래 절벽' 현상이 심화될 가능성이 크다. 통계청에 따르면 최근 수도권 아파트 매매수급지수는 30개월래 최저치를 기록하며 가격 하락 압력을 가중시키고 있다.
정부의 규제가 오히려 시장의 양극화를 부추길 것이라는 우려도 만만치 않다. 고가 주택과 다주택자에 대한 핀셋 규제가 강화될수록, 자산가들이 입지가 가장 좋은 곳의 '진짜 똘똘한 한 채'로 자금을 집중시키는 현상이 나타날 수 있어서다.
이른바 '압구정·반포' 등 초핵심 입지의 단지들은 매물이 잠기고 가격이 유지되는 반면, 그 외 지역은 낙폭이 커지는 '디커플링'(탈동조화) 현상이 뚜렷해질 것이라는 관측이다. 업계 한 전문가는 "정부의 의도는 집값 안정이지만, 시장은 항상 가장 안전한 자산을 찾아 이동한다"며 "실거주 요건 강화가 오히려 강남권 신축 단지의 희소성만 높여주는 결과를 초래할 수 있다"고 지적했다.
앞으로 부동산 시장의 향방은 정부가 내놓을 세제 개편안의 구체적인 수위와 입법 속도에 달려 있다. 정부는 상반기 내 법안을 마무리하고 내년 과세분부터 적용한다는 방침이다.
업계에선 올 하반기를 시장의 향방을 가를 '분수령'으로 보고 있다. 세금 중과를 피하려는 급매물이 하반기에 집중될 가능성이 커서다. 또한 이번 정책이 단순히 가격을 누르는 것을 넘어, 주택을 '투자'가 아닌 '주거'의 개념으로 재정립하는 계기가 될지도 주목된다.
박성대 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스
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