재개발 사업 숨통트이나…서울시·국토부, 임대주택 비율 20% 인하 논의

김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장이 이 이달 13일 서울 중구 달개비에서 서울 주택 공급 방안 등을 논의한 뒤 함께 이동하는 모습 [사진=연합뉴스]

서울시와 국토교통부가 재개발 사업 규제 완화를 두고 본격적인 협의에 착수했다. 핵심은 '임대주택 의무 공급 비율'의 대폭 인하와 '조합 설립 요건 완화'로, 양 기관이 민간 주도의 주택 공급 활성화를 목표로 제도 전반을 손질하는 방안을 검토하면서 재개발 시장의 판도 변화가 예고되고 있다.

서울시는 최근 국토부와 실무 협의체를 가동해 용적률 혜택을 받는 재개발 사업의 임대주택 의무 공급 비율을 재건축과 동일한 기준으로 조정하는 방안을 집중 논의하고 있다. 현행 제도에서는 동일한 용적률 인센티브를 받더라도 재개발이 재건축보다 훨씬 높은 임대 비율을 부담해야 하는 구조라 사업성 격차가 컸다. 이 격차를 줄여 민간 참여를 활성화하려는 것이 이번 논의의 골자다.

현행 도시 및 주거환경정비법은 용적률 혜택을 받는 정비사업에 대해 의무 임대주택 공급 비율을 구체적으로 규정하고 있다. 재개발은 초과 용적률의 50~75%, 재건축은 30~50%를 요구한다. 서울시는 그간 조례를 통해 재개발·재건축 모두 50%를 적용해 왔지만, 법적 하한선 자체가 다르기 때문에 재개발이 더 높은 부담을 지는 구조였다.

서울시가 국토부와 논의하는 개편 방향은 이 '법적 하한선'을 재건축과 동일 선으로 맞추는 것이다. 법이 개정되면 서울시 조례 또한 이에 맞춰 손질할 수 있게 되고, 이는 재개발 사업의 임대 공급 비율을 최대 30% 수준까지 낮출 수 있는 길을 연다. 사실상 조례 개정으로 사업성 개선 폭이 크게 넓어질 수 있는 셈이다.

재개발 사업에서 임대주택 비율은 사업성에 직결되는 요소다. 임대주택을 많이 지을수록 일반분양 물량이 줄고 수익성이 낮아지기 때문에 조합원 부담이 커질 수밖에 없다. 반대로 비율이 낮아지면 조합원 분담금이 줄어들고 사업 추진 속도가 빨라질 가능성이 커진다. 도시정비업계 관계자들은 "재개발 사업성 개선은 서울 내 공급 물량 확대와 직결된다"며 이번 논의에 높은 관심을 보이고 있다.

서울시와 국토부는 조합 설립 인가 기준 완화도 함께 검토하고 있다. 현행법은 재개발 조합 설립을 위해 주민 동의율 75%가 필요하지만, 재건축은 70%다. 이 역시 재개발이 더 높은 문턱을 가진 구조다. 서울시는 재개발 동의율을 재건축과 같은 70%로 낮춰 초기 단계부터 참여 장벽을 줄이는 방안을 제안했고, 국토부는 이 방안을 실무 협의체에서 함께 논의 중이다.

이번 협의는 오세훈 서울시장이 지난 13일 국토부 장관에게 민간 공급 확대와 정비사업 활성화를 위한 제도 개선을 공식 건의하면서 본격화됐다. 주택 공급 정체, 고금리 장기화, 자재비 상승 등으로 정비사업의 추진 동력이 약해진 상황에서 규제 완화를 통해 '공급 가속' 체제로 전환하려는 정책적 판단이 작용한 것으로 보인다.

서울시는 최근 몇 년간 정비사업 규제 완화 행보를 지속해 왔다. 구역 지정 기준 완화, 정비계획 변경 절차 간소화, 신속통합기획 도입 등이 추진되며 실제로 사업 속도가 개선된 지역들도 있다. 다만 임대주택 비율 조정은 그동안 논의가 반복됐지만 실행되기 어려웠던 대표적 난제였다. 법 개정이 필요한 사안이기 때문이다. 이번 협의가 실제 개정까지 이어질 경우 정비사업 제도 변화 폭은 지난 10년 사이 가장 크다는 평가가 나온다.

다만 구체적 내용은 아직 확정되지 않았다. 서울시 관계자는 "실무 협의체에서 다양한 시나리오를 두고 조율 중이지만, 확정 단계는 아니다"라며 신중한 입장을 보였다. 제도 변화가 임대주택 공급에 미칠 영향, 부동산 시장 자극 우려 등도 함께 검토해야 할 부분이다.

정책 실무 논의가 속도를 내기 시작하면서 정비사업을 준비 중인 재개발 구역들의 관심도 더욱 높아지고 있다. 제도 개편이 현실화되면 사업성 개선 폭이 커져 중단·정체 지역들의 재추진 사례가 늘어날 가능성이 있기 때문이다. 향후 서울시 조례 개정 여부와 국토부의 법 개정 범위가 실제 재개발 시장의 향방을 가를 중요한 분기점이 될 전망이다.

[폴리뉴스 이상명 기자]