"대출 막고 보유세 올리면?…현금 부자만 웃는다”

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[김정민 이데일리 경제전문기자]“문재인 정부 시절 이미 다 해봤습니다. 대출 막고, 다주택자 규제하고, 세금 강화했죠. 결과는 지금 우리가 보고 있는 모습이에요.”

김덕례 주택산업연구원 주택연구실장은 이데일리와의 전화 인터뷰에서 “보유세 인상은 집값 안정책이 아니라 현금부자에게 유리한 시장 왜곡책”이라며 이같이 말했다.

그는 “세금을 만능 카드처럼 쓰면 시장은 더 꼬인다”며 “조세 원리와 국민 정서를 외면한 접근”이라고 지적했다.

◇ “보유세 강화, 현금 부자 부동산 독식 구조 재현”

김 실장은 현 정부와 정치권의 보유세 인상 논의가 과거 정부의 실패를 되풀이할 가능성이 크다고 경고했다.

그는 “문재인 정부때처럼 세금만 강화하면 결국 유동성이 있는 사람, 현금 보유자가 시장을 장악하게 돼 현금 부자들이 부동산을 독식하는 구조가 재현될 것”이라며 “보유세 인상은 집값을 잡는 수단이 아니라 자산 양극화를 확대하는 수단으로 작용할 위험이 있다”고 말했다.

김 실장은 “만약 보유세를 올릴 거면 거래세(양도세) 인하를 반드시 병행해야 한다”고 했다. 그는 “이미 취득세와 양도세를 중과한 상태에서 보유세까지 올리는 건 조세 원칙에 어긋나는 일”이라며 “결국 국민 전체의 세 부담만 높이고 시장 유동성을 막는다”고 강조했다.

그는 “보유세를 올리자는 논의는 대부분 종합부동산세 중심이지만, 해외에서 말하는 ‘보유세’는 재산세 개념”이라며 “징벌적 과세인 종부세만 높이는 것은 불합리하다”고도 했다.

보유세 인상 논의는 재산 전체에 대한 조세 체계로 접근해야지, 특정 고가주택·다주택자만 겨냥하는 건 조세 형평에 맞지 않는다는 것이다.

김 실장은 “해외 사례를 그대로 가져오는 정책은 현실과 맞지 않는다”고 했다. 미국이나 유럽의 보유세는 지방세 개념으로, 중앙정부가 세수를 나누지 않는다. 하지만 한국은 중앙정부가 교차 보조하는 구조이기 때문에 세율을 올리면 지방 간 격차만 더 벌어진다는 것이다.

◇ “세금으론 집값 못 잡아…한국은 ‘내 집 욕구’가 유독 강해”

김 실장은 세금으로 집값을 통제하려는 정책 자체가 현실을 무시한 접근이라고 비판했다.

“한국인은 일본보다 집을 갖고 싶어 하는 욕구가 두 배 이상 강합니다. 집을 통해 ‘삶의 안정감’을 얻는 문화가 자리 잡혀 있는데, 세금을 높인다고 그 심리가 바뀌지 않습니다.”

글로벌 리서치 회사 입소스(Ipsos)에 따르면 입소스가 세계 주요 30개국을 대상으로 조사한 결과, 내 집 마련을 희망하는 사람의 비중은 30개국 평균 73%인데 비해 한국은 80%로 평균보다 7%p나 높다. 미국은 70%, 영국 71%, 독일 70%다. 일본은 36%로 한국의 절반에도 못 미친다.

특히 세제 강화와 금융 규제가 결합할 경우 전·월세 시장 불안이 커질 수 있다고 우려했다, 또한 한국 특유의 전세제도가 있어 서구 국가보다 임대료 부담이 낮은 구조였는데, 전세가 월세화되면 결국 서구형 고비용 구조로 변하게 된다고 지적했다

“서울은 절반이 전월세 가구입니다. 거래가 막히면 주거 이동이 필요한 세입자들이 가장 큰 피해를 봅니다. 특히 전세가 빠르게 월세로 전환되면 주거비 부담은 폭등할 수밖에 없습니다.”

정부가 세금을 올리면 집주인들이 이를 임차인들에게 전가하는 과정에서 전월세 대란이 벌어질 수 있다는 것이다.

그는“세제 대신 금융 부담 완화와 주거 이동 정상화에 집중해야 한다”고 강조했다.

10월 29일 열린 2026년 한국경제 대전망 출간 기념 간담회. 오른쪽 두번째가 김덕례 주산연 주택연구살장