“10.15 부동산 대책…건설사엔 정비사업 지연 등 부담”

[이데일리 박순엽 기자] 정부가 서울 전역을 포함한 수도권 주요 지역을 규제 지역으로 확대 지정하며 고강도 대출 규제를 내놨다. 단기적으로는 서울 아파트 매매가격 상승세를 둔화시킬 수 있지만, 건설사엔 정비사업 지연과 분양가 상한제 적용 가능성 확대 등 부정적 요인이 되리란 전망이다.

배세호 iM증권 연구원은 16일 보고서를 통해 “규제 지역 확대는 건설사에 부정적”이라며 “분양가 상한제를 적용받을 가능성이 커지며 정비사업의 진행 속도가 더딜 수 있기 때문”이라고 말했다. 그는 이어 “최근 산업 재해 리스크로 비용 증가가 예상되는 상황에 정비사업의 수주 및 착공 감소 리스크는 주택 매출에도 부정적”이라고 덧붙였다.

[이데일리 문승용 기자]

앞서 정부는 지난 15일 서울 25개 구와 경기 12개 지역을 규제 지역으로 지정하고, 주택담보대출비율(LTV)을 기존 70%에서 40%로 제한했다. 대출 한도는 주택 가격 구간별로 최대 2억~6억원으로 차등 적용되며, 전세대출·신용대출 규제도 강화됐다.

서울 전역 아파트는 실거주 2년 의무가 부과돼 ‘갭투자’가 제한되고, 거래를 위해선 지방자치단체의 승인이 필요하다. 또 1세대 1주택 비과세 요건도 ‘보유 2년’에서 ‘보유 2년’ 및 ‘거주 2년’으로 강화했다.

규제 지역 내 주담대의 스트레스 DSR 산정 시 스트레스 금리도 기존 1.5~3.0%에서 최저 3.0%로 상향했다. 정부는 이번 대책으로 차주들의 대출 한도는 기존 대비 10% 수준 줄어드는 효과가 있다고 설명했다.

시장에선 이번 대출 규제가 단기적으로 거래량 감소를 불러올 것으로 본다. 올해 서울 아파트 매매 거래량은 8월까지 전년 동기 대비 33.7% 증가해 왔으나 매수인·매도인 모두 관망 기조를 보이며 실제 매물이 줄어들 가능성이 크다고 판단한 셈이다.

부동산 플랫폼 ‘아실’에 따르면 서울의 매매 매물은 10월 중순 기준 7만 4000호로 연초 대비 16% 줄어들었으나 추가 감소를 예상했다.

배 연구원은 “이번 규제로 매매가격 상승세가 단기적으로 둔화할 수 있으나, 중장기적인 매매가격 흐름은 시간을 두고 확인이 필요하다”며 “월세 가격 상승세, 서울의 입주 물량 부족 등 가격 상승 요인은 여전히 유효하다”고 설명했다.

건설사로선 정비사업 지연과 수주 감소가 우려된다. 투기과열지구로 지정되면 민간택지에도 분양가상한제가 적용돼 조합원 사업성이 떨어질 가능성이 크다. 2021년 이후 공사비가 30% 이상 급등한 상황에서 분양가 규제가 더해질 때 사업 추진 속도는 더욱 느려질 수 있다.

배 연구원은 “서울의 분양 물량 중 80% 이상이 정비사업에서 나오는데, 분양가 상한제가 적용되면 사업 지연으로 이어질 수 있다”며 “산업재해 대응 비용 증가와 ‘노란봉투법’ 시행에 따른 추가 리스크까지 겹쳐 국내 주택 매출 감소 가능성이 있다”고 지적했다.

전국 분양 물량은 9월 기준 14만 5000호로 전년 동기 대비 16% 줄었으며, 서울은 46% 급감했다. 수도권 외 지역 부동산 시장이 여전히 부진한 상황에 이번 규제는 건설업계의 실적 회복세에 부담으로 작용할 전망이라는 게 배 연구원의 판단이다.