서울 아파트값 '껑충'…재건축發 시가총액 150조↑, 신도시 온도차 뚜렷

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[폴리뉴스 이상명 기자] 서울 아파트값이 급등하면서 시가총액도 크게 뛰어올랐다. 올해 들어 서울 전체 아파트의 시가총액이 지난해 말보다 150조원 넘게 늘었다는 조사 결과가 나왔다. 상승 폭도 전국 평균의 두 배를 훌쩍 넘어섰다. 특히 재건축 단지 중심으로 자산 가치가 크게 오르면서, 1기 신도시 안에서도 정비사업 진행 여부에 따라 지역 간 온도차가 뚜렷하게 나타났다.

3일 부동산R114 조사에 따르면 지난 9월 말 기준 서울 아파트 전체 시가총액은 약 1,781조 원에 달해 지난해 말(1,630조 원)보다 151조원가량 늘었다. 상승률로 보면 약 9.3%다. 같은 기간 전국 아파트 시가총액 증가율이 4.3%에 그친 것과 비교하면 두 배가 넘는 수치다.

특히 서울 내 재건축 단지의 시가총액 증가세가 두드러진다. 9월 말 기준 재건축 대상 단지의 시가총액은 336조원으로, 지난해 말 302조원대에 비해 약 11.3% 증가했다. 반면 일반 아파트는 규모는 크지만 상승률이 8.8%로 재건축 단지보다는 낮은 편이다.

재건축 단지 쪽에 자산이 집중된 데에는 재건축 규제 완화에 대한 기대와 앞으로 정비사업에서 나올 수익이 미리 반영된 영향이 크다.  서울과 가까운 신도시에서도 변화가 확연히 드러나고 있다. 1기 신도시에서는 정비사업 추진 가능성에 따라 분위기가 크게 엇갈렸다.

분석에 따르면 분당과 평촌만 시가총액이 뚜렷하게 늘어난 반면, 중동·산본·일산 등은 정비사업 기대감이 낮거나 사업에 부담을 느껴 상승세가 주춤하거나 오히려 하락했다. 예를 들어 평촌은 지난해 말 24조4,000억원에서 최근 25조7,000억원으로 5.3% 늘었고, 분당은 69조9,000억원에서 73조5,000억원으로 5.1% 올랐다. 반면 산본과 일산은 각각 1.3%, 1.2%씩 떨어졌다.

이런 지역 차이는 선도지구 지정이나 재건축 규제 완화 같은 정책 수혜가 예상되는 곳에는 매수세가 몰렸기 때문이다. 실제로 최근 정부가 '노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법'을 통해 1기 신도시 리모델링과 재건축 시 용적률 완화 등 여러 특례를 검토 중이라는 소식이 전해지기도 했다.

하지만 현실적인 한계도 많다. 사업 진행에 따른 불확실성, 주민 반대, 공공기여 부담 등 쉽지 않은 과제들이 남아 있다. 예컨대 분당에선 재건축 추진 과정에서 이주주택 확보와 대체 부지 마련에 어려움을 겪고 있어 이 점이 진행에 걸림돌이 되고 있다.

서울 외 지역에서는 시가총액 상승폭이 비교적 작다. 경기도 아파트의 경우 지난해 말 대비 1.5% 정도만 늘어났다. 세종시의 경우 5.4% 상승으로 선방했지만, 서울에 비하면 주목할 만한 수준까지는 아니다.

분명한 건 서울 아파트값 급등이 자산 지형을 근본적으로 뒤흔들고 있다는 점이다. 그렇다고 장점만 있는 것은 아니다. 

첫째, 재건축 중심의 시세 상승은 오히려 지역 간 자산 격차를 키울 가능성이 있다. 정비사업으로 수혜를 받기 어려운 곳은 계속 뒤처질 수 있기 때문이다. 둘째, 정책 변화가 가져올 위험도 만만치 않다. 규제 완화 기대감에 집값이 먼저 과열될 경우 시장에 혼란이 올 수 있고 셋째, 정비사업을 계획 중인 지역도 사업성이나 주민 동의, 이주 대책 등 여러 불확실한 요소를 안고 있는데다 단순히 '정비 기대감'이 있다고 해서 집값이 계속 오르리라는 보장도 없다.

결국 앞으로는 실제 재건축 추진 정책의 실효성, 규제 완화의 속도, 각종 부담금 문제, 이주 대책 마련 상황이 자산 흐름을 좌우하게 될 것으로 보인다. 또 서울 주변과 신도시의 움직임도 눈여겨봐야 할 대목이다.