首尔租赁市场陷"供应荒" 全租价格涨势难止

首尔某公寓全景【图片来源 韩联社】

随着首尔公寓价格持续攀升，租赁市场可供房源持续缩减，租金水平亦随之呈上行态势。进入秋季搬迁旺季，市场租赁需求显著上升，然而受限于房源供应减少及贷款监管政策收紧，首尔公寓的全租房源数量出现明显萎缩。行业分析指出，在供需失衡的背景下，短期内首尔全租及月租价格仍将维持上涨趋势。

KB房地产于30日发布的《月度住宅价格动向》显示，9月首尔全租供需指数达154.2，环比上涨2.2百分点。创自2021年10月（162.2）以来的最高水平。全租供需指数取值范围为0至200，若指数超过100，则表明市场房源供不应求的状况较为突出。

自“6·27家庭贷款调控”政策实施以来，首尔公寓的全租房源呈持续下滑态势。尤其在城北、冠岳、中浪、江北等中低价位住宅集中区域，房源萎缩尤为显著。据房地产大数据平台Asil统计，截至本月29日，首尔公寓全租房源总量为2.3832万套，较贷款调控政策实施次日的6月28日（2.4801万套）减少约4%。

从区域分布来看，城北区全租房源降幅最大，减少40.4%；冠岳区、中浪区及江北区紧随其后，分别下降35.5%、34.7%和29%，均为中低价住宅集中区域，房源萎缩趋势尤为明显。业内分析认为，尽管秋季迁居需求上升，但由于新增房源不足以及贷款政策持续收紧，市场供应趋于紧张，从而推动全租及月租价格持续走高。

据韩国找房源平台Zigbang数据，首都圈公寓入住量从今年一季度的3.4175万户，降至第二季度的2.6088万户，第三季度进一步缩减至2.4302万户。进入10月，预计首都圈入住量仅为1128户，或将创自2015年5月以来首次跌破1000户大关。受此影响，下半年租赁市场仍将面临供应短缺、全租转月租现象增多等挑战，价格波动风险可能加剧。

业内人士进一步指出，近期贷款监管政策趋严，导致部分购房需求转向租赁市场，加剧租赁需求集中释放。同时，全租贷款条件收紧，促使月租形式在市场中占比逐渐扩大。在供应持续紧张的态势下，预计租赁价格上行趋势仍将延续。

此外，全租价格展望指数已连续两个月呈上升趋势。KB房地产数据显示，9月首尔全租价格展望指数为118.2，较上月提高4个百分点。今年1至9月期间，该指数持续位于基准线（100）以上，反映出市场对未来租金上涨的预期较为强烈。