"전세금 회수, 지급명령과 보증금반환소송 상황별 선택 중요"

사진= 엄정숙 부동산전문 변호사. 법도 종합법률사무소 제공

전세금을 돌려받지 못한 세입자들이 늘어나면서 법적 구제 방안에 대한 관심이 높아지고 있다. 전세금 회수를 위한 대표적인 법적 절차인 '지급명령'과 '보증금반환소송' 중 어떤 것을 선택할지가 관건이다.

엄정숙 변호사(법도종합법률사무소)는 "지급명령과 보증금반환소송은 각각 장단점이 뚜렷해 임대인의 상황과 태도를 면밀히 분석한 후 선택해야 한다"고 지난 21일 말했다.

지급명령의 가장 큰 장점은 비용 절약이다. 소송비용이 수십만원에서 수백만원인 데 비해 지급명령은 소송비용의 1/10수준의 인지대만 내면 된다. 또 상대방이 이의신청을 하지 않으면 판결과 동일한 효력을 갖는 확정결정이 나와 신속하게 강제집행에 들어갈 수 있다.

엄 변호사는 "임대인이 경제적 어려움은 있지만 성실한 성향이고, 전세금반환에 협조적이라면 지급명령이 효과적"이라고 설명했다.

하지만 지급명령의 한계도 분명하다. 상대방이 송달을 회피하거나 송달받더라도 이의신청을 할 경우 결국 소송절차로 이행된다. 이 경우 지급명령에 소요된 시간과 비용이 모두 낭비된다.

엄 변호사는 "임대인이 연락을 피하거나 이미 다른 채권자들과 분쟁 중인 상황, 또는 임대인의 재산상태가 불투명한 경우라면 처음부터 보증금반환소송을 제기하는 것이 바람직하다"고 조언했다.

그는 "상대방이 이의신청을 하거나 송달을 회피할 가능성이 조금이라도 있다면, 지급명령으로 시간을 낭비하기보다는 차라리 명확한 소송절차를 밟는 것이 현명하다"며 "어차피 승소하면 모든 비용을 상대방이 부담하게 되므로 초기 비용 부담을 크게 걱정할 필요가 없다"고 덧붙였다.

보증금반환소송은 상대방의 이의 여부와 관계없이 법원의 실체적 판단을 받을 수 있다는 장점이 있다. 또한 소송 과정에서 전세금소송절차의 압박으로 임대인이 자발적으로 채무를 변제하도록 유도해 보증금 반환을 동시에 추진할 수 있어, 실질적인 회수 가능성을 높일 수 있다.

특히 승소할 경우 소송비용과 변호사 선임비용을 패소자인 임대인에게 모두 전가할 수 있다는 점도 큰 메리트다. 엄 변호사는 "소송에서 이기면 들어간 비용을 상대방이 부담하게 되므로 실질적인 경제적 부담이 줄어든다"고 설명했다.

다만 소송기간이 보통 3개월에서 1년 이상 소요된다는 단점이 있다.

엄 변호사는 "최근 전세 사기나 깡통전세 사례가 늘면서 임대인이 의도적으로 전세금 반환을 회피하는 경우가 많아졌다"며 "이런 상황에서는 지급명령보다는 소송과 동시에 목적물로 담보가치가 충분하지 않을 경우에는 보전조치를 동시에 취하는 것이 더 실효성 있는 대응"이라고 강조했다.

엄 변호사는 전세금 회수의 성공률을 높이려면 임대차 계약 체결 시부터 신중하게 접근해야 한다고 조언하고 있다. 임대인의 재산상태 확인, 근저당 설정 현황 점검, 전세보증보험 가입 등 사전 예방조치가 중요하다는 것이다.