주택시장 구조적 불균형 심화 "가구 분화 속도가 공급 추월"

서울 가구 수 및 주택 수 증가 추이. © 부동산R114

[프라임경제] "인구는 줄지만 가구 수는 늘고 있다." 

서울 지역 가구 증가 속도가 7년 연속 주택 증가 속도를 앞지르면서 '주택 공급 부족 문제가 구조적으로 심화되고 있다'는 분석이 제기되고 있다. 전국 차원에서는 주택 총량이 가구 수를 웃돌지만, 서울‧경기 등 수도권은 여전히 '공급 미달 상태'라는 점에서 전월세 시장 압박이 지속될 가능성이 크다.

부동산R114 분석에 따르면 최근 3년간(2021~2023년) 서울 연평균 가구수 증가량은 5만3000가구에 달한다. 하지만 정작 주택수 증가량은 3만3000가구에 그쳤다. 매년 약 2만가구 '공급 공백'이 누적되는 셈이다.

서울 주민등록 인구가 2016년 1000만 명 밑으로 내려온 이후 2024년에는 933만명 수준까지 감소했지만, 주택난이 완화되지 않는 이유라는 게 업계 시선이다.

업계 관계자는 "3~4인 가구에서 1~2인 가구로 빠르게 분화하는 추세가 공급을 압도하면서 인구 감소와 주택난 해소가 동시에 진행되지 않는 구조적 괴리"라고 설명했다. 

실제 전국적으로는 주택 총량이 가구 총량을 상회하지만, 지역별 편차가 뚜렷하다. 2023년 기준 전국 가구수는 30만가구 늘어났지만, 주택수는 39만가구 증가해 지방 일부에서는 초과 공급 양상도 나타났다.

전국 및 시도별 주택 총량, 가구 총량의 편차 비교. © 부동산R114

문제는 △서울(부족 26만3000가구) △경기(부족 3만6000가구) △대전(부족 2만4000가구) △인천(부족 1만1000가구) 등은 여전히 주택 공급이 가구수를 따라가지 못하고 있다는 점이다. 세종시도 '가구수 대비 주택수'가 1만가구 더 많지만, 전국 최고 수준 인구 유입세를 감안하면 공급 부족 지역으로 분류되는 게 타당하다는 지적이다.

즉 서울과 수도권처럼 가구수 증가 속도가 주택 공급을 초과하는 지역에서는 전월세 수요가 구조적으로 늘어날 수밖에 없는 게 업계 분석이다. 인구 감소에도 불구하고 소규모 가구가 늘어나면서 수요가 끊임없이 분출되고, 이는 가격‧전세 시장 불안을 자극하는 핵심 요인이라는 의미다. 

업계 관계자는 "이런 구조적 불균형 속에 정부가 조만간 공급 대책을 발표할 것"이라며 "시장에서는 △도심 내 유휴부지 개발 △정비사업 활성화 △3기 신도시 조기 공급 등 수도권 맞춤형 공급 확대책이 중심일 것"이라고 전망했다. 

그는 이어 "다만 과거 대규모 공급 계획들이 실제 착공‧입주로 이어지는 데 한계가 있던 만큼 실행력 확보 여부가 대책 성패를 가를 분수령"이라고 부연했다.