外资"抢滩"韩国楼市引争议 政府拟筑政策"防火墙"

27日，首尔江南某公寓全景【图片来源 韩联社】

一项调查显示，韩国房地产市场出现外籍投资者不动产购置量显著增长现象，韩国政府已着手研究制定相应调控政策以应对潜在风险。

据业界31日消息，自政府颁布“6·27房地产调控方案”以来，针对本国居民在首都圈购房的贷款额度限制在6亿韩元（约合人民币310.9万元）上限政策，有效抑制了国内购房需求然而，由于该政策未对外籍投资者设置同等限制，导致近期外籍投资者的投机性购房行为呈上升趋势，引发“逆向歧视”的争议。尤其是在韩国投资者无法在中国境内购置土地等不动产的背景下，中国投资者在韩不动产交易量持续攀升的现象，引发加强韩中“互惠原则”的呼声日益高涨。

数据显示，今年以来在韩购置公寓、别墅和商铺等不动产的外籍投资者中，中国投资者占比高达67%。据法院登记信息平台统计，今年1至4月期间，外籍投资者申请的不动产产权交易登记共计4169件。其中，中国投资者交易量达2791件（66.9%），居首位，其次是美国519件、越南136件、加拿大118件等。

从区域分布来看，中国投资者在京畿道地区的房地产交易最为活跃。该地区1863件外国人不动产交易中，中国投资者占比高达76.8%（1431件）。而在首尔江南等高端住宅区，美国投资者表现更为突出，仅今年在“江南三区”（（江南、瑞草、松坡）房地产交易件数达58件。

随着外籍投资者持韩国不动产数量持续攀升，市场对投机性需求可能引发的市场波动表示深切担忧。此前，房地产市场快速上涨时期，大量非自住需求的外籍投资者涌入市场，引发强烈争议。今年3月，一位中国籍投资者未通过韩国金融机构贷款，直接全款（119.7亿韩元）购入首尔城北区一处独栋住宅，更成为舆论关注焦点。

现行政策环境下，外籍投资者几乎不受韩国国内贷款限制政策的约束。若其通过母国金融机构获取贷款，韩国现行的贷款限制政策则形同虚设。此外，由于难以准确核查外籍投资者的家庭资产状况，针对多套住房持有者的购置税及转让所得税等调控手段亦难以有效实施。

针对这一现象，国会也提出多项限制外籍投资者购房的法案。据共同民主党议员李彦周近期提交的《房地产交易申报等相关法律》修订案，要求外籍投资者在韩购房需事先获得政府许可，并规定购置后必须住满三年以上。国民力量党议员金美爱也提出相关立法建议，要求外籍投资者在投机过热地区或调控区域购置房地产时，必须取得地方政府事前许可。

同时，国土交通部长官候选人金润德也表示，从国家利益角度出发，有必要研究并制定针对外籍投资者房地产投机行为的差别化税收政策。他指出，虽然目前外籍投资者在韩购房总量占比相对有限，但交易活动高度集中于首都圈且呈持续增长态势，因此需要建立更为完善的监管机制，对可能产生的市场扰动行为进行专项调查和评估。