이달부터 '스트레스 DSR 3단계'가 전면 시행된다. 겉으로 보기에는 대출금리가 내려가는 듯하지만 실수요자들이 체감하는 대출 환경은 오히려 더 깐깐해졌다. 그 중심에는 바로 '스트레스 금리'가 있다. 최근 금융권에선 대출을 받기 전 반드시 따져봐야 할 핵심 개념으로 스트레스 금리를 꼽는다. 금리 하락에도 대출한도가 줄어들고 있는 배경에는 이 제도의 강화가 자리하고 있다.
스트레스 금리는 말 그대로 미래 금리가 오를 가능성을 감안해 대출 심사시 실제 금리보다 더 높은 금리를 가정해 계산하는 '가상의 금리'다. 이는 DSR 즉 총부채원리금상환비율을 산정할 때 적용되며 실제로 고객이 부담하는 금리가 인상되는 것은 아니다. 스트레스 금리는 금리 상승기에도 차주의 상환능력을 미리 점검해 과도한 대출을 방지하기 위한 정책적 장치다. 현재는 한국은행이 발표하는 예금은행 가계대출 가중평균금리를 기준으로 최근 5년간 최고치와 현재 시점의 차이를 반영해 매년 6월과 12월에 은행연합회가 고시하고 있다. 스트레스 금리는 하한 1.5%, 상한 3.0% 범위 내에서 설정되며, 올해 하반기 기준으로는 1.5%가 적용된다.
정부는 스트레스 금리 적용을 세 단계로 나눠 순차적으로 확대해 왔다. 1단계는 지난해 2월부터 은행권 주택담보대출에 한해 스트레스 금리의 25%만 반영했으며, 2단계는 같은 해 9월부터 스트레스 금리를 50%까지 확대 적용하고, 신용대출과 제2금융권 주담대에도 범위를 넓혔다. 이달부터 시행되는 3단계에서는 은행권과 제2금융권을 포함한 모든 가계대출에 스트레스 금리 100%를 반영한다. 즉, 가상의 금리를 온전히 적용해 차주의 상환능력을 평가하게 되는 것이다.
같은 조건이라도 스트레스 금리 적용 여부에 따라 대출 한도 차이는 크다. 예를 들어 연소득 1억원인 직장인이 30년 만기, 분할상환 조건으로 변동형 주택담보대출을 신청할 경우, 스트레스 DSR 비적용시 최대 6억5800만원까지 대출이 가능하지만, 3단계가 시행되면 한도는 5억5600만원으로 줄어든다. 약 1억2000만원 감소한 수치다. 스트레스 금리는 대출 유형별로도 차등 적용된다. 순수 고정형 주담대는 적용 대상에서 제외되며 혼합형(초기 고정금리 후 변동 전환), 주기형(5년 주기 고정금리) 상품은 고정금리 비중에 따라 스트레스 금리를 60%, 40%, 20%, 또는 0%까지 감면 적용받는다. 금리 변동 위험이 상대적으로 낮을수록 규제가 완화되는 구조다.
신용대출의 경우는 만기 조건에 따라 달라진다. 만기 5년 이상인 고정금리 신용대출은 스트레스 금리가 적용되지 않지만, 3~5년 사이 고정금리 대출은 60%, 나머지 변동형 대출은 주담대와 동일하게 100%의 스트레스 금리가 반영된다. 다만 스트레스 DSR 적용 대상은 신용대출 잔액이 1억원을 초과하는 경우에 한정해 점진적으로 확대될 계획이다.
스트레스 금리 제도의 도입 취지는 명확하다. 가계부채의 양적 증가뿐 아니라 금리 상승기에도 차주가 버틸 수 있는 구조를 사전에 설계해, 금융 시스템 전체의 리스크를 줄이겠다는 목적이다. 동시에 변동형 위주의 대출 구조를 고정형 중심으로 전환하는 유인도 마련된다. 실제로 금융당국은 스트레스 금리 완화 혜택을 통해 혼합형·주기형 또는 고정형 상품을 선택할수록 대출 가능 금액을 늘릴 수 있도록 설계했다.
문제는 규제가 실수요자들에게 미치는 영향이다. 특히 수도권과 같이 집값이 높은 지역에서는 주담대 한도와 스트레스 금리 규제가 중첩되면서, 중산층조차 청약이나 내 집 마련이 어려워졌다는 지적이 나온다. 6억원으로 제한된 주담대 한도와 스트레스 DSR 3단계가 동시에 적용되면 자금 여유가 없는 실수요자들은 사실상 시장 진입이 어려운 구조다.
정부는 제도 안착을 위해 지난해에는 스트레스 금리를 단계적으로 반영하고 자행 대환·재약정 등 기존 대출에 대해서는 적용을 유예했지만, 올해부터는 전면 시행에 들어간다. 금리가 더 오르지 않더라도 대출 심사에서 가상의 금리가 반영되기 때문에, 향후 실수요자들은 자금 계획 수립시 DSR뿐만 아니라 스트레스 금리까지 포함해 고려해야 하는 구조가 됐다.
최연성 기자 / 경제를 읽는 맑은 창 - 비즈니스플러스
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