전세사기 특별법, 가해자 처벌 강화 없어 아쉬워 [똑똑한 부동산]

[법무법인 심목 김예림 대표변호사] 전세사기 특별법이 국회 본회의를 통과했다. 법안의 내용을 두고 국회에서 실갱이가 있었지만 결국 기존 발의안에서 크게 벗어나진 못했다. 다만 기존 발의안과 달리 특별법의 적용을 받은 피해자의 범위가 더욱 확대됐다.

사진=연합뉴스

구체적으로 전세사기 피해자로 인정을 받으려면 크게 네 가지 요건을 충족해야 한다. △대항력과 확정일자를 확보하거나 임차권 등기를 마칠 것 △임차주택에 대한 경·공매나 임대인의 파산·회생 절차가 개시될 것 △임대차보증금이 최대 5억원 이내일 것 △수사개시 또는 반환능력 없는 자에게 소유권을 양도하는 등 전세사기로 의심돼야 한다.

이 경우 최우선변제금에 대해서는 무이자로, 새로운 주택 구입 또는 임차 비용에 대해서는 저리로 대출을 받을 수 있게 된다. 또 전세자금대출을 갚지 못해 신용불량이 될 위기에 처한 때에는 20년간 무이자로 나눠 갚을 수 있도록 하는 신용회복프로그램을 이용할 수도 있다.

다만 전세사기 피해자의 경우에는 이번 특별법에 피해금액을 직접 변제하는 내용이 빠져 크게 실효성이 없다는 입장이다. 향후 특별법을 시행하면서 피해 유형을 구체적으로 특정하는 과정을 거쳐 각 유형별로 피해 구제 방식을 달리 정하는 방향으로 개선하는 것도 가능할 듯하다.

이번 특별법에서 아쉬운 점은 가해자에 대한 형사처벌을 강화하는 부분이 빠졌다는 것이다. 기존에는 사기의 고의를 인정할 수 없다는 이유로 조직적인 전세사기 범죄에 대해서도 사기죄를 적용하는 것이 어려웠다. 또 조직적인 전세사기 범죄에 대해서도 가중 처벌이나 범죄수익 환수에 관한 규정이 존재하지 않아 사기죄 성립을 인정하더라도 솜방망이 처벌에 그칠 수밖에 없다. 특히 범죄수익 환수와 관련해서는 국가가 범죄수익을 몰수한 후 일정한 절차를 거쳐 피해자에게 해당 범죄수익을 환부할 수 있다는 점에서 피해자의 피해 변제에도 도움을 줄 수 있을 듯하다.

전세사기의 위험이 높은 빌라 등의 경우에는 당분간 전세 수요가 적어 임대인이 임대차보증금을 돌려주지 못하는 일들이 연쇄적으로 일어날 가능성이 높다. 임대인이 임대차보증금을 반환할 수 있도록 대출 규제 완화 등의 대책도 추가로 이어져야 할 것으로 본다.

김예림 변호사.