서울 빌라 전세가율 70% 붕괴

[사진=연합]

서울 빌라의 매매가 대비 전세가 비율(전세가율)이 70% 밑으로 떨어졌다.

21일 한국부동산원 자료에 따르면 4월말 기준 서울 빌라의 전세가율은 평균 69.8%로 전월(70.0%) 대비 0.02%포인트 하락했다.

서울 빌라 전세가율이 60%대를 기록한 것은 2017년 11월 이후 처음이다.

빌라 임대차 실거래 전세가율도 내림세다. 한국부동산원 사이렌에 따르면 4월 기준 서울 전세가율은 74.2%로 전월(76.8%) 대비 2.6%포인트 떨어졌다.

임대차 사이렌에 제공되는 전세가율은 해당 월을 기준으로 최근 3개월간의 임대차 실거래를 기반으로 하기 때문에 매월 시세 기준으로 조사하는 전세가율과는 수치상 차이가 있다.

빌라 전세가율이 하락한 이유는 최근 전세사기와 역전세난 속에서 매매가의 하락폭 보다 전세가의 하락폭이 더 컸기 때문이다.

실제 지난달 빌라 매매가는 0.32% 떨어진데 비해 전세가는 0.56% 내렸다.

다만, 전세가율 하락에도 일부 지역은 전세가가 매매가 보다 높은 역전 현상이 나타나고 있다.

전세가율이 가장 높은 지역은 대전 대덕구로 전세가율이 무려 131.8%에 달했다. 매매가격이 1억원이라고 가정할 때 전셋값이 1억3000만원이 넘는다는 얘기다. 경기 평택의 전세가율도 100.4%를 기록, 전세가가 매매가 보다 높았다.

전세가율이 높아 매매가격에 근접하거나 추월할 경우 이른바 ‘깡통전세’라고 하는데, 이런 경우 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못할 위험이 크다. 부동산 시장에서는 전세가율이 80%를 넘어서면 깡통전세 우려가 크다고 판단하고 있다.

전문가들은 최근 빌라로 불리는 연립·다세대에 대한 불안심리 확산으로 전세 수요가 감소한 가운데 집값과 전셋값이 계속해서 하락할 경우 깡통전세 피해자는 더 늘어날 수 있다고 보고 있다.

김광석 리얼하우스 대표는 “2020년 임대차 3법 도입을 전후로 전세가격이 폭등하면서 ‘무자본 갭투자’가 성행했다. 하반기 전세가격 하락과 역전세난이 심화되면 전세 세입자와 임대인 간 재계약 갈등이 깊어질 가능성이 크다”며 “실질적인 임차인 보호 대책과 관련 제도의 꼼꼼한 재설계가 필요하다”고 말했다.

시장 불안이 이어지자 정부는 전세 제도 전반에 수정이 불가피하다며 대폭적인 수술을 예고했다.

지난 19일 원희룡 국토교통부 장관은 “전세제도가 수명을 다한 것으로 보고 있다”며 “모든 방안을 올려놓고 생태계에 뿌리내릴 수 있는 제도를 내놓겠다”고 밝혔다. 국토부는 연구 용역 결과를 바탕으로 올해 하반기부터 제도 개선 논의를 본격화할 전망이다.

채훈식 기자 [e-mail]