빌라 연쇄파산 우려 낳고있는 '보증보험' 개선 목소리

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정부가 전세사기 사태를 막기위해 내놓은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증보험(보증보험) 강화 대책에 대한 임대사업자들의 반발이 거세다. 집값 하락기에 전세사기를 막기 위한 보증보험 강화 대책이 되레 역전세 현상을 심화시킬 수 있다고 지적한다. 전세금 반환을 위한 대출을 완화해 주는 등 임차인을 보호하고 부동산 시장의 혼란을 막을 수 있는 대책 마련이 필요하다는 목소리가 커지고 있다.

14일 업계에 따르면 국회 국민동의청원 사이트에는 ‘주택도시보증공사HUG의 문제점 지적 및 대안제시에 관한 청원’이 올라와 있는데, 현재 868명의 임대사업자가 청원에 동의했다. 해당 청원인은 “임대인들은 잠재적 범죄자로 울고 있다. 임대인을 죽이겠다는 것“이라는 주장과 함께 이번 보증보험 강화대책에 대한 문제점을 지적했다.

국토교통부는 이달부터 HUG 보증보험 가입 기준이 무자본 갭투자나 깡통전세에 악용됐다고 보고 전세금 반환 보증보험 가입 문턱을 높였다. 전세보증보험 한도를 기존 공시지가의 150%에서 126%로 낮춘 것이다. 공시지가 2억원짜리 집의 경우 기존에는 3억원까지 보증보험 한도를 적용받아 가입이 가능했지만, 1일부터는 2억5200만원까지만 가입이 가능하다. 통상 보증한도가 전세가로 여겨지게 되기 때문에 이 집의 전세가는 3억원에서 4800만원 가량 떨어지게 된 셈이다. 한마디로 임대인의 경우 전세보증금을 갑자기 낮출 수 밖에 없는 상황이 된 것이다. 집이 여러채 있는 임대인의 경우 상당한 부담으로 이어질 수 밖에 없다. 연쇄파산 우려가 나오는 이유다.

성창엽 주택임대인협회장은 “역전세 위험이 이어지는 가운데 공시가격 하락마저 더해져 보증가입 요건 강화로 인한 보증금 미반환 위험이 오히려 증가하고 가입 조건을 갖추지 못한 주택이 폭증해 주거안정 사각지대가 확대될 우려가 크다”고 지적했다.

임대인과 임차인 모두 피해를 보는 이러한 구조에 대해 전문가들은 대출을 통한 자금지원과 보증보험 한도의 다양화를 대안으로 제시한다.

부동산R114 여경희 수석연구원은 “역전세난으로 인한 세입자의 피해까지 정부가 보상하고 책임져주긴 어려울 것”이라며 “임차인에게 전세보증금을 온전히 반환할 수 있도록 임대인에 대한 전세보증금 반환 대출을 저리로 지원하는 것이 현실적인 대안이 될 수 있을 것”이라고 말했다.

정부가 전세가율 90% 외의 나머지 10% 부분에 대해서 월세로 돌리는 ‘보증부 월세’를 해결책으로 내놨지만, 이것이 빌미가 돼 보증보험을 들지 않는 주택들이 늘어날 것이라는 관측도 제기된다.

오세준 평택대학교 부동산학과 교수는 “전세가가 지속적으로 하락하면서 깡통전세 기준인 전세가율 80%를 넘는 주택이 늘어나고 있는 상황에서 보증한도를 강화한 것은 불에 기름을 붓는 격이다”면서 “부동산 시장이 연착륙 한 이후에 시행했다면 효과를 볼 수 있었을 것이다”라고 말했다. 그러면서 “주택의 종류와 지역에 따라 보증보험 한도를 다양하게 적용할 수 있도록 해 선의의 실수요자들에게 숨통을 틔워줘야하고, 보증한도를 초과하는 전세비 부담분은 정부가 특례적으로 대출을 해줘야 할 것이다”고 말했다.

양준모 연세대 경제학과 교수는 “전세보증금반환 조건부 대출규제를 완화해 임차인을 보호하고 부동산 시장의 혼란을 막을 필요가 있다”면서 “전세 시장을 엄격히 관리하기 위해서는 HUG의 권한을 강화해 임대인의 권리관계, 세금체납 여부 등을 감시하게 하고, 임대인에게 문제가 발생했을 경우 계약파기의 역할도 할 수 있도록 해야한다”고 말했다. 이어 “공인중개사가 거래시 임차인의 권리관계, 권리상 위험성을 임차인과 공동으로 확인하는 절차를 의무화해야 한다”고 강조했다.

채현주 기자 [e-mail]