[윤석열 정부 1년] ③ 백약이 무효, 계속되는 부동산 경기침체

윤석열 대통령 [사진=연합뉴스]

 

[폴리뉴스 정보영 기자]  윤석열 정부 1년을 맞아 국정 수행에 대한 다양한 평가가 이뤄지고 있는 가운데 그중 부동산 분야는 이렇다 할 성과가 보이지 않는 분야로 또한 눈길을 끌고 있다.

물론 윤석열 대통령이 취임 이후 손을 놓고 있었다는 것은 아니다. 이 정부 들어 부동산 관련 정책은 계속해서 추진됐고, 이전 문재인 정부와 비교해 각종 규제 완화 폭이 커진 것도 사실이다.

전국적으로 고질적인 문제인 미분양 사태를 해결하고, 부동산 시장의 연착륙을 도모하기 위해 손댈만한 규제는 거의 손을 봤다 해도 과언이 아니다.

 

서울의 한 건설 현장 [사진=연합뉴스]

 

부동산 규제 대폭 완화, 부동산 시장 연착륙 도모

윤 정부가 완화한 부동산 규제를 살펴보면 먼저 분양시장의 전매제한 규제가 대폭 완화된 점이 눈에 띈다. 전매제한은 단기 시세차익을 노리는 투기성 청약을 막기 위한 제도로 앞서 문재인 정부 시기에는 최대 10년까지 늘었으나, 윤 정부 들어 최대 3년으로 대폭 완화됐다.

전매제한 완화로 인해 수도권도 강남 3구와 용산구를 제외하면 당첨 후 1년 또는 6개월 만에 분양권 거래가 가능하게 됐다.

실거주 의무와 청약에 당첨된 1주택 소유자가 기존 보유주택을 2년 안에 팔아야 하는 제도도 폐지될 예정이다.

또한, 분양가 9억 원 이상인 경우 중도금 대출 제한 규제도 완화했다.(지난해 11월부터는 12억원) 주택 소유자도 무순위 청약을 신청할 수 있도록 규정을 고쳤으며, 무주택·실거주 수요자뿐 아니라 유주택·다주택자도 분양시장에 진입할 수 있도록 문턱을 낮췄다.

재개발·재건축 시장의 정부 규제도 손을 봤다. 정부의 재개발·재건축 규제는 크게 3단계로 나뉜다. 1단계는 재건축 안전진단 강화, 2단계는 분양가상한제, 3단계는 재건축 초과이익환수제 등이다. 윤 정부는 지난해 8·16 대책 이후 이 3단계 규제를 모두 폐지하거나 완화하는 방향으로 관련 법 규정을 손보고 있다.

윤 정부는 여기서 그치지 않고 부동산 관련 금융 및 세제 규제도 크게 완화했다.

1주택자·다주택자도 대출을 받아 추가로 주택을 구입하는 데 부담을 줄일 수 있도록 했으며, 주택담보대출을 통한 구매 후 기존 주택 처분 기한을 6개월에서 2022년 5월에는 2년으로, 올해 1월에는 3년으로 연장했다.

또한, 그동안 주택담보대출이 허용되지 않던 규제지역 내 15억원 초과 아파트도 대출로 구입할 수 있게 했고, 담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 기준도 완화해 대출 한도 상향이 가능하도록 했다. 다주택자들의 취득세·양도소득세·종합부동산세 등의 세율도 하향됐다.

무엇보다 지난 1·3 대책을 통해 서울 강남 3구와 용산만 남기고 전국의 나머지 규제지역을 전면 해제한 점도 주목할만한 변화다.

이같이 윤 정부는 부동산 관련 규제를 대폭 완화하고 관련법을 손대면서까지 부동산 경기를 끌어 올리고 최소한 안정화시키기에 위해 노력했으나 눈에 띌만한 효과는 아직 나타나지 않고 있다.

최근 전국적으로 산재해 있는 미분양 물량들이 점차 줄어들고 있고, 주택 가격도 조금씩 움직이고 있다고는 하지만 실제 체감할만한 수준은 아니다. 부동산 경기에 대한 수많은 전망과 분석들이 각종 매체와 인터넷을 통해 쏟아지고 있다.
 

부동산PF 경고등 모니터링 필요, 서울의 한 건설현장 [사진=연합뉴스]

 

이 또한 자극적인 용어를 동원해 소비자를 현혹시킬 뿐 그들의 말처럼 부동산 경기가 바닥을 쳤다거나 당장에 예전 수준으로 회복된다는 보장은 없다.

또한, 심심치 않게 부동산PF 부실과 관련된 소식도 나오고 있어 부동산 경기 회복은 누구라도 예단할 수 없는게 현실이다.

다만 윤 정부들어 부동산 관련 각종 규제를 대폭 완화하고 관련 법과 규정들을 손보고 있는 만큼 그에 따른 효과는 조금씩 나타날 것이라는 전망은 기대해 볼수 있겠다.

주거용 부동산뿐만 아니라 상업용 부동산도 어려운 상황에 놓인 것도 사실이다. 주거용 부동산이 고전을 면치 못하고 있는데 상업용 부동산은 건제하다는 말도 어불성설이다. 전반적인 부동산 경기는 주거용과 상업용을 가리지 않는다.

윤 정부는 이 같은 부동산 경기침체를 극복하기 위해 할만큼은 다 하고 있는 것으로 해석할 수 있다.

 

시한폭탄 같은 부동산PF 부실화 우려, 철저한 모니터링 필요

부동산 시장 역시 외부의 요인을 무시할 수 없는 만큼, 고금리가 주요한 요인으로 꼽힌다.

금리가 높아지면서 주택자금 대출을 받아 주택을 구입하는데 망설이는 수요자들이 늘면서 그 결과로 나타나는 미분양은 건설업계를 경영난에 빠뜨리게 되고 이같은 악순환이 되풀이되고 있으니 그야말로 현재로써는 백약이 무효한 셈이다.

이처럼 단순한 논리로도 쉽게 이해될 수 있는게 우리 부동산 시장의 현실이다. 그렇다고 윤 정부가 내놓은 부동산 시장 연착륙을 위한 갖가지 처방들이 아무런 소용이 없다는 것은 아니다. 앞서 언급한 바와 같이 외적인 요인을 무시할 수 없는 부동산 시장의 특성 상 좀 더 시간이 필요하다는 점을 간과해서는 안된다.

윤 정부는 부동산 시장을 예의주시하면서 취임 1년이 지난 지금 가장 주목해야 할 부분은 부동산PF 부실화 우려에 대한 문제다.

부동산 시장 전문가들과 국내 주요 연구소에서 수시로 제기하고 있는 부동산PF 문제에 대한 감시체계를 적절히 활용해 위기 발생 요인을 수시로 모니터링 해야 한다. 다시 말해 부동산 경기회복을 위해서는 어느 정도 시간을 두고 외부적 요인의 변화를 감안하면서 대처해 나가고, 동시에 부동산PF 익스포저 비중에 주목해야 한다는 것이다.

 

전세사기대책위, 서명운동 돌입 선포 기자회견 [사진=연합뉴스]

 

‘전세사기’ 발빠른 대응 긍정평가, 전세사기특별법 조속히 처리해야

다음은 전세사기에 대한 정부의 대응이다. 최근 사회적 재난으로 일컬어지는 이른바 ‘전세사기’ 문제에 대응하는 윤 정부에 대한 여론은 엇갈린다.

정부는 피해세대에게 우선매수권을 부여하고, ‘전세사기특별법’을 발의하는 등 그 어느때 보다 발빠르게 대응하고 있다. 그런 면에서 보면 정부의 대응방안이나 추진 속도는 칭찬받을 만하다.

다만 피해자(피해세대)와 야당인 더불어민주당이 요구하는 ‘선 지원 후 구상권 문제’는 고민해 볼 필요가 없어 보이지 않는다.

원희룡 국토교통부장관은 “공공매입은 불가”라는 원칙을 강조하면서 “국민의 혈세로 피해주택을 매입하는 것을 국민들이 납득하기는 어렵다”는 입장을 밝혔다.

정부는 지금까도 이같은 원칙에는 변함이 없다는 입장이며 야당에서는 전세사기 특별법이 하루 빨리 처리돼야 한다며 첨예하게 대립하고 있다.

전세사기 피해자들의 입장에서는 국가에서 만들어 놓은 제도적 허점 때문에 대규모 전세사기 사건을 발생한 것이니 정부가 책임을 져야 하는 것은 당연하다는 주장을 펼치고 있다. 하지만 겉으로 드러나지 않는 국민들의 정서도 감안해야 하는게 정부의 몫이다.

실제로 원 장관 말대로 국민의 혈세가 전세사기 피해주택을 매입하는데 사용되는 것에 대한 반대 입장을 가진 국민들도 분명히 존재하는게 사실이다.

따라서 이런 점들을 모두 여·야가 함께 감안하고 최선의 결과를 내와야 한다는 게 어렵지만 결론일 수 밖에 없다.

윤 정부는 전세사기 피해자 지원은 물론 이같은 사건이 발생하지 않도록 관련 제도와 규정을 이번 기회에 하나하나 검토하고 손봐야 할 것은 손을 보아야 한다. 또한, 전세가기에 가담한 자들을 색출해 업정하게 처벌해야 한다는게 국민의 한결같은 목소리다.