[센머니=홍민정 기자] 상업용 부동산 시장이 미국 은행권 불안의 다음 주범으로 지목되고 있는 상황이다.
6일 월스트리트저널(WSJ) 등 외신에 따르면 미국 서부 샌프란시스코의 22층짜리 건물은 2019년 약 3억달러(한화로 약 4000억원)의 가치가 있었다.
현재 매물로 나와 곧 입찰 마감이 예상되며, 전문가들은 4년 만에 가치가 80% 하락한 약 6천만 달러에 팔릴 것이라는 의견을 내놓고 있다.
실제로 상업용 부동산 서비스 회사 CBRE그룹은 샌프란시스코의 분석결과 사무실의 공실률이 30%인 것으로 집계됐다. 코로나19 발생 이전보다 무려 7배가 넘는 수치이다.
이뿐만이 아니다. 비슷한 현상은 로스앤젤레스와 뉴욕 맨해튼 등 다른 대도시에서도 나타나고 있는 상황이다.
통계 회사 코스타그룹은 1분기 미국 전체 가운데 임차인을 찾지 못하고 비어있는 오피스의 비율이 12.9%라고 전했다. 집계를 시작한 이후, 13년 만에 최고치인 수준이다.
코로나19 사태로 인한 재택근무, 경기 침체 등의 우려로 인해 인력감축에 대한 위기가 퍼지면서 공실률은 쉽게 나아지지 않을 것으로 보인다.
여기에 금리까지 올라 부동산 회사들의 위기감은 날이 갈수록 높아지고 있는 상황이다. 특히, 그 불안은 은행권으로 고스란히 전가되고 있다. 부동산 회사들의 대부분이 중소 은행에서 대출을 했기 때문이다.
미국 부동산 정보업체 트레프(Trepp)의 집계 결과를 보면 더욱 명확하게 알 수 있다. 상업용 부동산 대출 규모는 5조6천억 달러로, 이 가운데 은행 비중은 50.6%, 중소 은행은 67.3%를 차지했다.
이런 가운데 올해부터 만기가 돌아오는 상업용 부동산담보증권(CMBS)의 규모가 확대되고 있다.
올해부터 만기가 돌아오는 상업용 부동산담보증권(CMBS)의 규모가 확대되고 있다는 점이 문제다. 만기 도래 시, 부동한 회사들은 이자를 올려줘야 하기 때문이다. 이러한 상황으로 인해 대출 여력이 축소될 가능성이 매우 높다.
은행권 사태로 지역 은행들은 더욱 깐깐하게 대출 여부를 심사할 가능성이 높으며, 중소 은행들의 경우 돈을 빌려주지 않을 수도 있기 때문이다.
이렇게 되면 상업용 부동산이 강제 매각될 가능성이 매우 높다. 또, 부동산 가격이 급격하게 하락하며 또 다른 위험성을 나타낼수 있다.
한편, 실제로 임대 수익이 줄어든 부동산 회사가 건물을 담보로 은행에서 빌린 원금과 이자 상환을 제때 하지 못하는 경우가 발생하자 브룩필드와 워터브리지캐피털, 블랙스톤 등의 일부 상업용 부동산은 이미 채무 불이행을 선언한 것으로 알려졌다.
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