땅값 하락했다는데 분양가도 떨어질까

이미지 크게 보기 서울의 한 아파트 공사현장. (사진=연합)

올해 1분기 땅값이 12여년 만에 떨어졌다. 이에 따라 크게 토지비와 건축비로 나뉘는 분양가가 낮아질 여지가 있어 수요자들의 기대감이 커지고 있는 분위기다. 옥석 가리기 장세에서 분양가 경쟁력이 흥행을 결정짓는 중요한 변수가 되는 만큼 건설사들의 고민도 늘고 있다.

1일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면 올해 1분기 전국 지가가 0.05% 하락해 지난해 4분기(0.04%)와 비교해 0.09%포인트(p), 지난해 1분기(0.91%)와 비교해서는 0.96%포인트 내린 것으로 집계됐다.

분기별 지가변동률이 하락세를 나타낸 것은 2010년 3분기(-0.05%) 이후 약 12년 만이다. 지역별로 보면 수도권(0.00%→-0.06%) 및 지방(0.12%→-0.03%) 모두 지난해 4분기 대비 낮은 수준을 보였다.

용도별로는 재건축·재개발 지역과 아파트단지 땅값을 중심으로 주거용 지가 하락폭이 컸다. 지난해 4분기(-0.48%)에 이어 1분기에도 추가 하락(-0.25%)했다. 상업용 대지는 지난해 4분기 상승(0.27%)했다가 지난 1분기(-0.01%)에 하락 전환했다.

분양가는 크게 건축비와 토지비를 합해 계산한다. 국가통계포털을 보면 3월 기준 지역별 민간아파트 분양가 중 대지비 비율은 서울 44%, 인천 28%, 경기 31%로 집계됐다. 5대 광역시와 세종시는 41%였고 나머지 기타 지방은 11%에 불과했다.

그런데 올해 수도권 지역 아파트 분양가에서 변화의 조짐이 보이고 있다. 땅값 비중이 눈에 띄게 줄어들고 있는 것이다.

서울은 지난해 10월 57%, 11월 51%, 올해 2월 56% 등으로 꾸준하게 50%대를 유지해오다 지난 3월 44%로 내려앉았다. 경기도도 같은 기간 30% 초반 수준에 머물렀다가 3월 들어 28% 소폭 조정됐다. 다만 인천은 평균 수준(30%)을 유지하고 있다.

이와 같은 현상은 원자재 가격이 영향을 미친 것으로 풀이된다. 미중 무역갈등과 우크라이나 전쟁 장기화, 고환율 등의 여파로 건설자재 가격이 치솟아 자연히 건축비 비중이 늘어날 수밖에 없는 상황이 펼쳐지고 있어서다.

통상 정부는 매년 3월과 9월, 두 차례 정기고시를 통해 기본형 건축비를 조정한다. 그런데도 2021년과 지난해에는 7월에 임시 가격조정을 단행하는 이례적인 결정을 내린 이유가 자재가격 급등 탓이었다.

이렇다 보니 분양가 상한제 적용대상 아파트의 ㎡당 기본형 건축비는 지난해 3월 182만9000원에서 올해 3월 194만3000원으로 1년 사이 6.28% 올랐다.

업계 한 관계자는 “최근 분양하는 아파트는 과거 부동산 활황기, 한창 가격이 높을 당시 브리지론 등 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 일으켜 매입한 부지가 대부분”이라며 “이런 탓에 최근 땅값의 하락분을 분양가에 반영하기 어렵다”고 설명했다.

그는 이어 “더구나 금리가 오르고 원자재 가격까지 상승하면서 최소한의 마진율도 확보하기 쉽지 않다”며 “분양가를 높여 마진율을 맞추려고 하면 고분양가 논란이 불거질 수 있어 난감하다”고 덧붙였다.

또 다른 관계자는 “땅값이 앞으로 더 떨어진다고 해도 분양가를 낮추기는 쉽지 않을 전망”이라면서 “분양 계약 시 또는 입주 시 현금이나 경품을 지급하는 등 우회적으로 할인분양을 해주는 전략을 지속해서 유지할 것”이라고 말했다.


성동규 기자 [e-mail]