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금리인상으로 인한 주택가격 하향세가 지속됨에 따라 전세사기 및 깡통전세 피해가 속출하고 있습니다. 특히 인천은 전세피해가 전국에서 가장 큰데요. 그 중 인천의 한 전세사기 피해자가 극단적인 선택을 하며 안타까움을 자아내고 있습니다.
대한경제
인천 지역이 서울을 제치고 깡통전세 전국 1위로 등극했습니다. 최근 인천 지역을 중심으로 전세사기 및 매매가 하락에 따른 깡통전세가 더해지면서 전세보증금 떼일 위험지역이 돼버린 것입니다.
깡통전세란 깡통 속 텅 빈 것과 같이 알맹이가 없는 뜻으로 전세 계약 만료 시에 세입자가 임대인으로부터 전세 보증금을 반환받지 못하고 떼일 가능성이 매우 높은 전세 형태를 뜻합니다.
2023년 3월 13일 대법원 등기정보광장에 따르면 인천 지역이 지난달 집합건물 기준 임차권등기 신청건수 793건을 기록, 서울(791건) 지역을 넘어섰습니다. 임차권등기 신청은 임대차 종료 후 보증금을 반환받지 못한 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 한 제도입니다. 임차권 등기명령을 받아놓으면 임차인이 개인 사정으로 이사를 간다고 하셔도 우선변제권을 상실하지 않습니다.
일간경기
인천 지역이 그만큼 전세보증금 떼일 우려가 전국에서 가장 많은 지역으로 등극했다는 것입니다. 원래는 아파트와 다세대 주택 등 집합건물이 많은 서울 지역이 전국에서 가장 많은 수준을 나타냈는데, 지난달 인천 지역이 가장 많은 것으로 나타났습니다.
지난 1월까지만 해도 인천 지역의 임차권등기 신청건수는 399건이었지만 지난 2월에는 2배 수준으로 폭증했습니다. 경기도 화성 등 매매가 급락으로 깡통전세가 속출하는 경기 지역(513건)보다 무려 250건 이상 많아진 셈입니다.
인천 구역별로는 남동구(65건→130건), 미추홀구(93건→182건), 부평구(84건→185건), 서구(96건→191건), 연수구(6건→32건) 등이 지난 1월보다 2배 이상으로 늘었습니다.
피해자 극단적 선택까지 만든 전세사기 '빌라왕'
한겨례
특히 인천 미추홀구는 최근 전세사기로 극단적 선택을 한 A씨가 부각됐던 단지가 속해있는 지역입니다.
2023년 3월 8일 인천시에 따르면 인천시가 조사한 전세사기 피해자는 3000여 세대로 추산됩니다. 이들은 대부분 이른바 ‘건축왕, 빌라왕’과 전세계약을 맺었습니다.
미추홀구 주민이 2500여 세대로 가장 많고 계양구 170여 세대, 남동구 150여 세대, 부평구 120여 세대입니다. 연수구·서구 주민들도 다수 포함돼 있습니다.
해당 조사는 2022년 12월부터 시작됐으나 이로부터 3개월이 흐른 2023년 3월까지 조사는 마무리되지 않았습니다.
인천시 관계자는 "피해규모가 나오면 거기에 맞는 대책을 세울 수 있을 것"이라면서도 "피해자들이 워낙 많다보니 조사하는데 시간이 많이 소요되고 있다"고 말했습니다.
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한편 인천시가 피해규모를 파악하는 사이 피해자 A씨가 극단적 선택을 하는 안타까운 일이 발생했는데요. A씨는 2023년 2월 28일 오후 인천 미추홀구 한 빌라에서 숨진 채 발견됐습니다. 곁에는 "더 이상 버티기 힘들다"는 내용의 유서가 발견됐습니다.
그는 인천 일대에서 대규모 전세사기 범행으로 아파트와 빌라를 총 2700가구 소유한 빌라왕의 피해자였습니다. 빌라왕은 인천과 경기를 중심으로 120억원대 전세 보증금을 가로챈 혐의로 구속되었습니다.
A씨도 2021년 10월 보증금 7000만원에 전세계약을 체결했는데, 이미 10년 전인 2011년 근저당이 설정돼 있었으며 피해를 당했습니다.
대출받은 돈으로 보증금을 걸었던 A씨는 은행으로부터 대출연장을 거부당했고 직장까지 잃은 상태였던 것으로 알려졌습니다. 여기에다 보증금의 일정부분을 최우선적으로 받을 수 있는 최우선변제 대상에도 포함되지 않았습니다. A씨야 말로 맞춤형 대책이 필요했던 피해자였습니다.
한겨례21
뿐만 아니라 막대한 피해가 발생한 ‘빌라왕 김 모 씨’ 사건 피해자 1139채 중 483채가 보증보험에 가입되지 않아 피해 구제가 막막한 상황에 놓여있는 것으로 알려져 안타까움을 자아냈습니다.
이에 누리꾼들은 "어떻게 저지경이 될 때까지 나라가 모르냐..공범까지 싹 다 처벌해라", "너무 안타까운 일이다..빠르게 조사가 진행되서 더 이상 피해자가 없기를", "부동산이랑 짜고 친건가 믿을사람 없다", "보증금은 그 사람 인생의 전부다. 경매에 넘어가더라도 이전받은 건물주가 보증금 물어주거나 아예 그게 안되면 매매가 안되게 해야지" 등의 비판의 반응들이 이어졌습니다.
"혹시 내 집도 깡통전세 아니야?"...사기수법 ‘고도의 지능화'
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이 같은 전세사기는 대부분 돈 한 푼 들지 않고 주택을 사들였다는 데 있습니다. 이들은 분양 대행사나 부동산 중개업자가 신축 빌라에 입주하려는 세입자를 구하면 웃돈이 붙은 가격과 동일하게 전세금 액수를 맞춰 임대차 계약을 맺는데요. 이때 ‘빌라왕’과 같은 바지 사장이 명의만 대여해 집주인이 됩니다.
세입자가 낸 보증금으로 주택을 매매하면 여러 곳에서 동시다발적으로 빌라를 사들일 수 있습니다. 일명 ‘무자본 갭 투자’, ‘동시 진행’ 수법입니다. 자기 자본 없이 보증금으로만 취득한 일명 ‘깡통 주택’들을 늘려 나가는 투자 방식입니다.
그러나 임차인의 태반은 주택 사기 피해 당사자가 됐다는 사실은 임대차 계약이 만료된 시점에야 알 수 있습니다. 설상가상으로 빌라를 경매에 넘겨도 이미 매매가보다 높은 보증금을 지불한 상태이라 보증금 전액을 돌려받을 수 없는 경우도 대부분입니다.
땅집GO
만약 신탁사가 낀 전세 사기 유형이라면 더 골치 아픕니다. 집주인이 신탁 회사에 소유권을 이관했지만, 소유권이 있는 것처럼 세입자를 속이면서 계약서를 허위로 만드는 경우입니다. 이 경우에도 임차인은 불법 점유자로 간주돼 집을 비워야 하고 보증금을 날리게 됩니다. 신탁 사실을 확인할 수 있는 신탁 원부 발급이 번거롭고 권리 관계 파악이 까다로운 점을 악용한 교활한 수법입니다.
이들의 사기 수법은 거의 동일합니다. 타깃은 주로 신축 빌라나 다세대 주택 세입자입니다. 피해자들은 주로 2030 청년층입니다. 중개업자들은 받은 리베이트로 세입자에게 전세금 대출 이자와 이사비용를 지원해 준다며 유혹의 손길을 내민입니다. 시세 정보가 명확하지 않고 ‘신축 건물에 풀옵션’ 등을 가장한 혜택으로 포장하기 때문입니다.
이로인한 피해자들이 속출하는 가운데 사실상 피해자들이 전세보증금을 돌려받기는 쉽지 않은 게 현실에 있어 안타까움을 자아냈습니다.
철저한 대비 ‘사기예방 차단 방법은?’
뉴스프리존
전세계약을 할 때 다음과 같은 법률적 상식정도는 기본적으로 구비해야 최소한도로 피해를 줄일 수 있습니다.
먼저, 전세계약을 할 때에는 임대차 계약 전 건축물대장, 등기사항증명서 등을 꼼꼼히 살펴보고, 등기사항증명서 상의 소유자와 계약자가 동일인인지 확인해야 합니다. 또한 임차물건의 매매가격 대비 전세가격이 너무 높지 않은지도 확인해야 합니다.
다음으로는 주택소유자의 근저당권 여부를 필히 확인해 보아야 합니다. 최근 전세사기는 전입일자와 근저당권을 동시에 설정하는 신종 사기수법이 극성을 부리고 있습니다. 이사와 전입신고를 마치면 보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하지만, 전입신고와 확정일자는 신청 다음날부터 효력을 발생합니다. 따라서 근저당설정등기는 등기신청일부터 효력이 발생해 근저당권이 선순위가 되면, 보증금 전액을 되돌려 받은 것은 애시당초 불가능하게 됩니다.
더욱이 집주인이 세금을 내지 않으면 보증금을 전액을 떼일 수 있어 체납 여부를 확인하는 것도 중요합니다. 따라서 계약 체결 전 미납국세 열람제도를 활용하거나 국세·지방세 납부증명서(완납증명)를 임대인(소유자)에게 요구해 세금체납 여부를 확인할 필요가 있습니다. ‘조세채권 우선의 원칙’에 따라 집주인이 세금을 체납하면 국가는 세금을 보증금보다 먼저 가져갑니다. 세금이 주택가보다 많다면 임차인은 보증금을 한 푼도 받지 못할 수 있습니다.
케이뱅크
이처럼, 임차인이 전세사기 방지를 위해 적극적 노력에는 여러 현실적 여건이 벅찰 수밖에 없습니다.
따라서 임대인에게 부과되는 의무를 강제해야 한다는 여론이 비등함에 따라 국회에서는 빌라왕 전세사기 최근 재발방지법이 발의됐습니다. ▲임대인은 확정일자에 앞서 임차주택에 저당권 등 담보권 설정을 할 수 없습니다. ▲임대인은 국세·지방세 체납, 근저당권 이자체납 사실이 없음을 고지해야 합니다. ▲임대인은 본 주택의 매매계약을 체결하는 경우 사전에 임차인에게 고지해야 합니다. 등의 조항을 신설했습니다.
결국, ‘임대인이 사전에 고지하지 않은 국세나 지방세 체납 사실이 확인된다면 임차인이 본 계약을 해제할 수 있으며, 이 경우 별도의 손해배상 없이 본 계약 해제와 동시에 임대인이 보증금 등 원금을 전부 임차인에게 반환한다는 조항이 신설된 것입니다. 또 ‘바지 임대인’으로 인한 사기 예방을 위해 임대인이 중간에 바뀌는 경우 새 임대인의 세금 체납 정보를 제공하고 임차인이 원하면 계약을 해지할 수 있도록 했습니다.
머니투데이 / 한국경제
마지막으로 주택의 매매에서 ‘전세보증금반환보증’에 가입해야 할 필요성을 최종적으로 감지해야 합니다. 깡통주택 전세사기가 벌어진 이후에 임대인이 처벌 받는다고 해도, 반드시 내 보증금 전부를 돌려받는 것을 불가능합니다. 또한 집값이 하락하면 그 어떤 안전한 집이라도 깡통주택이 될 수 있습니다.
전세보증금반환보증이란 전세보증금의 반환을 책임져주는 상품입니다. 때문에 계약 체결 전에 전세보증금반환보증에 가입할 수 있는 주택인지 먼저 따져보고, 계약 체결 후 전세보증금반환보증에 가입하면 보증금 미반환 위험에서 벗어날 수 있게 됩니다.
한편 법무부는 임대인뿐 아니라 전세 사기 배후세력, 전세 사기에 가담한 공인중개사와 분양대행업자 등까지 부처 간 협력으로 철저히 수사할 방침이라고 밝혔습니다. 사안이 중할 경우 법정 최고형을 구형한다고 전했는데요. 사기죄의 법정 최고형은 징역 10년이지만, 경합범 가중을 통해 최대 15년형까지 선고될 수 있습니다.
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