'공개공지' 조성 땐 용적률 20% 추가 인센티브 전 지역으로 확대
미래도시·공공성 중심으로 재편…상한용적률 기준 체계도 통합
앞으로 서울 시내 모든 지구단위계획구역에 공개공지를 조성하면 용적률 20% 추가 인센티브를 받는다. 건축선, 권장용도 등 지역 여건과 관계없이 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목도 미래도시 공간 정책, 공공성을 중심으로 재편된다. 같은 지역이라도 용도지역 변경 시기에 따라 달리 적용되던 상한용적률 기준도 통일한다.
서울시는 이런 내용의 '서울시 지구단위계획 용적률 체계 개편 방안'을 19일 발표했다.
지구단위계획구역은 녹지지역을 제외한 서울 시가화(市街化) 면적의 35%를 차지하며, 그간 건축물 밀도 관리와 기반시설 확충 수단으로 운영돼왔다. 하지만 제도 도입 24년이 지나면서 규제가 누적되고, 기존 용적률 체계로는 급변하는 도시 상황에 대응하지 못해 도심 개발의 걸림돌로 작용한다는 지적이 있었다.
개편의 핵심은 ▲ 상한용적률 대상 확대 ▲ 시 정책 방향에 부합하는 인센티브 항목 마련 ▲ 용적률 운영체계의 단순화 및 통합화 등이다.
우선 그동안 준공업지역 등 특정 대상지에만 허용되던 공개공지 조성에 따른 상한 용적률 적용이 모든 지구단위계획구역으로 확대된다. 공개공지 외 지능형 건축물, 특별건축구역 등도 대상에 추가된다. 예를 들면, 일반상업지역인 지구단위계획구역에서 800% 이하였던 공개공지 설치 인센티브가 기준 개정으로 최대 960%까지 확대 적용되는 것이다. 공개공지, 지능형 건축물 등을 통해 추가되는 인센티브는 시행령 용적률 최대한도의 120%까지 가능하다.
지구단위계획구역에서 기준 용적률 하향 규정은 폐지된다. 기준 용적률이란 지구단위계획 수립에서 도로, 경관, 기반시설 용량 등을 따져 가구나 획지별로 배분하는 기본적 용적률을 말한다.
그동안 지구단위계획구역에서는 준주거·상업지역 기준 용적률을 조례 용적률(서울시 도시계획 조례에 따른 용적률) 대비 100∼300% 포인트 낮게 설정해 왔다. 이렇게 기준 용적률을 낮게 설정한 후 공개공지, 건축한계선, 공동개발 등 기존 인센티브 항목 이행 여부에 따라 허용 용적률 인센티브를 제공하는 구조로 운영해 왔다.
이런 식의 허용 용적률 체계는 인센티브 이행이 쉬운 항목 위주로 취사 선택이 가능해, 지구단위계획구역별 목적 달성을 위한 계획 유도에는 한계가 있다는 지적이 나왔다.
따라서 시는 앞으로 이런 식의 기준 용적률 적용을 없애고, 기준 용적률을 조례 용적률과 동일하게 적용하기로 했다.
대신 일반적 항목은 기준 용적률 범위에서 의무 이행되고, 시 정책 방향에 부합하는 미래도시정책·공공성 항목 도입 때 조례 용적률 대비 최대 110%까지 상향된 인센티브가 제공된다.
또 일률적으로 적용해온 용적률 인센티브 항목이 미래 도시공간 수요와 공공성을 중심으로 재편된다.
시는 기존 인센티브 항목인 건축한계선, 권장용도, 공동개발 등 일반적 항목(10개 분야·38개 항목)으로는 미래 변화 대응에 한계가 있다고 보고, 로봇 친화형 건물·도심항공교통(UAM) 시설 등 미래산업 용도를 도입하거나, 탄소중립·녹지생태도심 등 시 정책방향에 부합하는 항목을 도입하는 경우 인센티브를 제공하는 방식으로 개편한다.
동일 지역에서도 용도지역 변경 시점에 따라 달리 운영해온 용적률 체계를 통합해 혼선을 막기로 했다.
그간 지구단위계획구역 용적률 체계는 도시계획법 개정에 따라 복잡하게 결정됐다. 1991년 이전에 용도지역이 변경된 상업지역은 허용용적률이 800%지만, 1991년 이후에 변경된 지역은 630%로 낮춰 적용되는 식이다. 서울시는 각기 달리 적용하던 용도지역 변경시점 기준을 2000년으로 단순화해 시민들이 쉽게 이해하고 예측 가능성을 높일 수 있도록 관리기준을 개선한다는 방침이다.
시는 이번 용적률 체계 개선을 통해 사업자들이 용도지역 상향 없이도 밀도 있는 개발이 가능해져 지역 정비를 위한 사업 전반에 활력을 불어 넣고 그간 개발이 지체됐던 구역에서의 사업성 또한 크게 개선될 것으로 기대하고 있다. 특히, 용도지역 기준시점 조정에 따라 용적률이 상향되는 상업지역이 대부분 강북, 강서지역에 있어, 강남북 균형 발전에도 크게 기여할 것으로 보고 있다.
다만 시 관계자는 "이번 용적률 개편은 용도 지역 변경이 없는 지역에 대해서만 적용이 된다"며 "재개발·재건축, 역세권 활성화 사업 같은 경우 지구단위구역 체계와 다른 별도 용적률 체계를 운영하고 있다"고 설명했다.
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