文정부 초강력 6‧17대책…“갭투자 줄지만 풍선효과 여전”

文정부 초강력 6‧17대책…“갭투자 줄지만 풍선효과 여전”

이뉴스투데이 2020-06-18 07:00:00

정부가 17일 부동산 시장이 과열양상을 보이자 풍선효과와 갭투자를 막기 위한 6‧17 부동산 대책을 내놨다. [사진=연합뉴스]
정부가 17일 부동산 시장이 과열양상을 보이자 풍선효과와 갭투자를 막기 위한 6‧17 부동산 대책을 내놨다. [사진=연합뉴스]

[이뉴스투데이 이하영 기자] 정부가 요동치는 집값을 잡기 위해 17일 내놓은 고강도 부동산 시장 규제책에 전문가들은 일부 긍정 하지만 결국에는 ‘풍선효과가 되풀이될 것’을 염려했다.

시중 3000조원에 이르는 넘쳐나는 부동자금의 신규 투자처 개발과 주택공급이라는 근본적인 문제가 해결되지 않는 이상, 자본 쏠림 현상으로 벌어지는 풍선효과는 여전할 것이라는 게 이들 전망이다.

관계부처가 합동 발표한 6‧17 부동산 대책인 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안’이 비규제지역이나 지방 집값 잡기 효과를 보일 수 있으나, 이미 규제가 익숙해진 서울 등으로 투기 세력이 쏠릴 우려도 있다.

◇규제지역 늘려 ‘원정 투자’ 봉쇄

[사진=국토교통부]
과열요인 차단을 통한 주택시장 안정화 방법. [사진=국토교통부]

6‧17대책으로 투기과열지구는 48개, 조정대상지역은 69개가 됐다.

투기과열지구로 새롭게 지정된 곳은 경기도 성남수정을 비롯해 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지‧기흥, 화성(동탄2만 지정)과 인천 연수, 남동, 서구와 대구 수성, 세종(행복도시 예정지역만 지정) 대전 동‧중‧서‧유성 등이다.

신규 조정대상지역으로는 김포‧파주‧연천 등을 제외한 경기도 전 지역과 인천(강화‧옹진 제외) 전 지역이다. 세종(행복도시 예정지역만 지정)과 대전을 포함해 최근 방사광가속기를 유치하고 2018년 10월 완공한 SK하이닉스 공장이 위치해 있는 청주(동 지역, 오창‧오송읍만 지정)도 정부 집값 관심권에 들어왔다.

지도상으로 확인하면 수도권 대부분 지역이 울긋불긋하게 표시될 정도로 규제지역이 대폭 확대됐다. 규제지역으로 지정되면 대출에 한계가 생기 때문에 자연스럽게 전세 대출을 끼고 집을 사는 갭투자나 올 상반기 비규제지역과 일부 지방을 중심으로 진행된 원정 투자를 방지하는 효과가 있다.

이 중 투기과열지구에서 기존에는 1주택자가 9억원 초과해 집을 사면 전세 대출금을 바로 갚아야 했는데, 이번 6‧17대책에서 ‘3억원 초과’로 한도가 3분의 1토막 나며 실수요자를 생각하지 않은 정책이라는 비난을 받고 있다.

투기과열지구로 지정된 서울 및 수도권 지역 대부분 아파트가 3억원을 초과하기 때문이다. 단, 아파트 전세가율인 60%를 제외한 40%를 직접 지급할 여력이 되는 현금부자의 경우 여전히 갭투자가 가능하다는 맹점이 있다.

인천 영종도나 경기도 양주 등은 GTX 등 교통여건이 나아질 전망이지만 아직 브랜드 아파트의 경우도 3억원을 넘지 않은 경우가 적지 않다. 해당 지역 주민들은 ‘억울한 규제’라며 속을 끓이기도 한다.

잠실 마이스(MICE) 개발사업 등도 허가대상 면적 초과 토지 취득을 위해 계약을 체결하는 경우에는 관할 구청장 허가를 얻어야 한다. 규제지역에 사는 사람은 구청장 허가가 없으면 아파트도 사지 못하는 실정이 됐다. 

◇‘갭투자 막자’ 법인 규제+실거래 감독 강화

[사진=국토교통부]
투기과열지구와 조정대상지역. [사진=국토교통부]

다수의 부동산 전문가들은 정부가 꺼낸 6‧17대책이 ‘투기 제한’을 중점적으로 고민했다는데 동감한다. 정책 중 부동산 전문가들에게 가장 긍정적으로 평가받는 부분 또한 법인사업자의 주택 매매 규제 강화다.

지금까지 법인은 종합부동산세(종부세)를 공제받아왔으나, 2021년 종합부동산세 부과분부터 폐지된다. 예를 들어 현행법에서는 법인 2개를 설립해 3주택을 분산해 보유할 경우, 21억원(개인 1주택 9억원+법인별 6억원)까지 공제받는 혜택을 누렸다.

또 법인의 조정대상지역내 신규 임대주택에 대해 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택(수도권 6억원, 비수도권 3억원 이하) 종부세도 현재는 비과세이나 18일 이후부터 과세키로 했다.

법인 소유 주택을 양도할 때에도 기본 법인세율을 10%에서 20%로 높이고, 내년 6월부터는 종부세 부과 시 최고세율인 3%∼4%를 적용한다. 실거래 특별조사도 법인세 탈루여부와 목적 외 사용 등 대출 규정 위반여부 조사와 단일한 실거래 신고서식 사용, 자금조달계획서 의무제출대상에도 포함시킬 예정으로 보다 꼼꼼한 관리가 이루어질 전망이다.

주택 매매‧임대사업자는 개인과 법인을 가리지 않고 모든 지역에서 주택담보대출도 받을 수 없다. 이와 같은 법인 규제는 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률 시행령 및 시행규칙’ 개정 후 빠르면 올해 9월부터 시행 예정이다.

부동산 전문가들은 해당 개정안이 통과되면 법인사업자 중심으로 투기와 탈세의 온상이었던 부동산 거래가 진정 국면에 접어들 것으로 판단했다.

◇재건축 안전진단기준 강화

[사진=국토교통부]
재건축부담금 시뮬레이션 결과. [사진=국토교통부]

6‧17대책에서 정부가 과감하게 손질한 부분 중 하나가 재건축 아파트 규제방안이다.

정부는 서울 등 수도권 투기과열지구 조합원 자격요건을 대폭 강화했다. 현행법이 거주 여부와 관계없이 주택 소유자인 조합원에게 분양신청을 허용했다면, 앞으로는 수도권 투기과열지구 재건축에서 아파트 분양권을 얻으려면 2년 이상을 거주해야 한다.

강남 재건축 대장주로 손꼽히는 서울 대치동 은마아파트의 경우 약 90%가 전월세로 실거주 하지 않는 집주인이 대부분이다. 해당 건은 올 12월 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정 후 최초 조합설립인가 신청 사업부터 적용 예정으로 하반기 재건축 아파트를 둘러싼 진통이 예상된다.

2년 기산 시점이 주택 소유 개시 시점부터 전체 거주기간을 합하고 연속이 아니라는 점에서 부담은 덜하지만, 갭투자를 목적으로 재건축 아파트를 구입했던 소유자들 중에는 분양을 포기하는 경우도 나올 것으로 전망된다.

재건축 1‧2차 안전진단 기관 선정‧관리주체도 민원을 이유로 현행 시‧군‧구에서 시‧도로 변경한다. 내년 상반기부터 안전진단 보고서를 부실하게 작성할 경우 2000만원 과태료도 부과하고, 허위 또는 부실하게 작성한 것이 적발되면 1년간 입찰을 제한한다.

정부는 초과이익환수제도 올해 하반기부터 시행하기로 해 재건축 조합원들에게 적지 않은 부담이 될 전망이다. 재건축부담금 시뮬레이션 결과 재건축부담금 예상액은 조합원 1인당 강남은 최고 7억원, 강북은 최고 1억3000만원 수준으로 나타났다.

(왼쪽부터) 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원, 함영진 직방 빅데이터 랩장, 권대중 명지대 부동산학과 교수, 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장.
(왼쪽부터) 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원, 함영진 직방 빅데이터 랩장, 권대중 명지대 부동산학과 교수, 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장.

6‧17대책과 관련 부동산 전문가들은 고강도 정책이지만 지난해 나왔던 12‧16대책처럼 단기성 약발에 그칠 가능성이 높다는 반응이 대다수다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “규제사각 지대, 즉 법인 거래나 비규제지역의 풍선효과를 차단하기 위한 세금, 대출, 거래 등을 망라한 고강도 대책이라는 성격이 강하다”며 “세금이나 대출규제가 덜한 비규제지역으로 투자수요가 이동하는 풍선효과가 차단되면서 과열지역의 거래 위축될 것”이라고 판단했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “수위가 높은 대책으로 풍선효과가 발생한 비규제지역의 국지적 과열현상이 일부 진정될 것으로 전망되나, 과도한 수요억제책으로 실수요자의 내 집 마련이 위축될 수 있다”며 “장기적인 집값 안정을 위한 대체투자처 발굴과 어렵더라도 도심지역의 꾸준한 주택공급을 통한 정비사업의 공급방향 모색이 병행되어야 할 것”이라고 강조했다.

권대중 명지대 부동산학과 교수도 “법인투자자 대출 제한과 실거래 감독 강화 등이 과열현상 다소 해소 도움될 것으로 본다”면서도 “대출규제가 강해 실수요자에 역풍이 불 수 있다. 공급확대가 병행돼야 할 것”이라고 말했다.

우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “증빙제출 강화등 거래질서 조사강화는 투기수요에 압박이 될 수 있을 것으로 생각된다”며 “광범위한 규제지역 지정으로 지역적 풍선효과는 줄어들겠으나 반대로 비규제지역에 쏠린 자금이 서울 등 규제지역의 중저가 주택으로 몰리는 부작용이 우려된다”고 지적했다.

Copyright ⓒ 이뉴스투데이 무단 전재 및 재배포 금지

댓글 0

여성

0 / 300
🙊 타인에게 불쾌감을 주는 욕설, 모욕적인 표현 등은 표기 불가로 텍스트로 지정되어 노출이 제한됩니다.

댓글 0

여성

0 / 300
🙊 타인에게 불쾌감을 주는 욕설, 모욕적인 표현 등은 표기 불가로 텍스트로 지정되어 노출이 제한됩니다.

실시간 키워드

  1. -
  2. -
  3. -
  4. -
  5. -
  6. -
  7. -
  8. -
  9. -
  10. -

0000.00.00 00:00 기준

알림 문구가 한줄로 들어가는 영역입니다

신고하기

작성 아이디가 들어갑니다

내용 내용이 최대 두 줄로 노출됩니다

신고 사유를 선택하세요

이 이야기를
공유하세요

이 콘텐츠를 공유하세요.

콘텐츠 공유하고 수익 받는 방법이 궁금하다면👋>
주소가 복사되었습니다.
유튜브로 이동하여 공유해 주세요.
유튜브 활용 방법 알아보기