특히 신축되는 건물 1층에는 개방감 있는 로비가 만들어져 공공에 개방되며, 지하 공간은 서울지하철 2·3호선 환승역인 을지로3가역 및 을지로 지하상가와 통합 개발된다. 시민들이 지하철 등 대중교통을 이용하면서 지역 내 이동이 용이하게끔 하기 위해서다.
◇ 세운3-3, 착공 ‘눈앞’…세운3-9, 연말까지 기존건물 철거
6일 부동산업계에 따르면 서울 중구 세운 재정비촉진지구 도시정비형 재개발사업 3-3구역, 3-9구역은 연말까지 기존 건물을 해체하고, 해체폐기물을 처리할 예정이다.
세운3-3구역은 서울 중구 을지로3가 152번지, 202번지 일대 위치한다. 이 일대에는 지하 8층~지상 20층 규모 업무시설, 근린생활시설이 들어서게 된다.
|
중구청에 따르면 세운3-3구역은 지난 3월 13일 관리처분계획인가를 받은 상태로, 시공사는 아직 선정되지 않았다. 지난 8월 19일에는 사업시행계획 변경인가를 받았다.
세운3-9구역은 서울 중구 을지로3가 240-1번지에 있다. 지하 9층~지상 26층 공동주택(432가구), 판매시설을 짓는 사업이다. 지난 2022년 11월 16일 사업시행계획 변경인가를 받은 후 작년 12월 7일 촉진계획이 변경됐다.
‘사업시행계획인가’란 토지이용계획, 건축물 높이 및 용적률에 관한 건축계획, 정비기반시설 등 설치계획, 이주대책 등 정비사업을 위한 포괄적이고 구체적인 계획(마스터플랜)이 행정청 인가로 효력이 발생하는 것을 말한다.
‘관리처분계획인가’는 사업비, 조합원 자산 등 재산 처분과 관련된 계획을 확정하는 단계다. 정비사업에서 사업시행계획인가, 조합원 분양신청, 관리처분계획인가를 받고 나면 철거 및 착공을 할 수 있게 된다.
|
세운상가 일대는 지난 1967년 세운상가, 현대상가 건립을 시작으로 형성됐다. 세운청계상가, 세운대림상가, 삼풍상가, PJ호텔, 인현상가, 진양상가 등이 건립됐으며 전기·전자 등 도심산업의 메카로 성장하면서 서울의 명물로 자리매김했다.
하지만 강남개발로 고급 주거지의 명성과 상권이 이동하면서 쇠퇴의 길을 걷게 됐다. 이에 1979년 정비계획이 처음으로 수립됐다.
또한 세운지구는 목조건축물(54%)과 1970년 이전에 지어진 건축물(72%)의 비율이 도심 평균을 훨씬 넘고, 구역 내부에는 사람과 오토바이만 겨우 진출입이 가능해 차량 접근이 어려워 화재 등 대규모 재난에 취약하다.
이런 열악한 주변 환경을 피해 산업체가 이주하고, 일부 구역의 사업 시행자들이 세입자를 이주시켜 공실이 증가하고 있다. 이에 따라 서울시는 이 일대를 점진적으로 개발해서 창조 문화산업 중심지로 변모시키려 하고 있다.
◇ 을지로 일대 ‘A급 오피스’ 대거 공급…‘개방형 녹지’ 조성
세운3-3구역, 세운3-9구역 개발을 시행하는 디블록파트너스는 두 사업 관련 각각 찬스세운, 하이브리드세운으로부터 브릿지론 1910억원, 1330억원을 빌렸다. 금리는 둘다 10~16% 수준이다.
또한 디블록파트너스는 브릿지론 차입금 관련해서 세운3-3구역, 3-9구역 소재 용지를 신탁재산으로 하는 담보신탁계약을 체결했다.
담보신탁계약은 부동산 소유자가 부동산을 담보로 제공하고 금융기관으로부터 대출을 받는 신탁 상품을 말한다. 부동산 소유자는 신탁회사에 부동산을 신탁하고 수익권증서를 발급받아 금융기관에 담보로 제공하고 대출을 받는다.
세운3-3구역의 경우 담보신탁재산은 서울 중구 을지로3가 140-3 외 119필지다. 신탁사는 한국투자부동산신탁, 대출약정금은 2450억원이다.
세운3-3구역 브릿지론 대주는 △담보신탁계약에 따라 발행된 담보신탁 수익권증서 기준 우선수익자 공동 1순위(차입한도액 1260억원)인 신한캐피탈, NH투자증권, 교보생명보험, 키움캐피탈, 흥국저축은행 △공동 2순위(차입한도액 250억원)인 디지비캐피탈, 디비캐피탈, 엠캐피탈 △3순위(차입한도액 400억원)인 신한투자증권이다.
또한 세운3-9구역의 경우 담보신탁재산은 서울 중구 을지로3가 223-2 외 103필지다. 신탁사는 신한자산신탁, 대출약정금은 1550억원이다.
세운 3-3구역, 3-9구역을 비롯한 을지로 일대에는 지상 32층~41층 규모 프라임급 오피스 5개동이 신축된다. 이들 오피스는 ‘공급 가뭄’을 겪는 서울시내 A급 오피스 시장에 ‘단비’가 될 전망이다.
특히 신축될 건물 1층에는 쾌적하고 개방감 있는 로비가 만들어져 공공에 개방된다.
앞서 서울시는 작년 10월 제9차 도시재정비위원회를 개최해서 이같은 내용의 ‘세운3-2·3, 3-8·9·10, 6-3-3 재정비촉진구역 재정비촉진계획(변경) 결정(안)’을 수정가결 했다.
|
◇ 신축 오피스, 서울시내 ‘공급 가뭄’ 오피스시장 ‘단비’
세운 재정비촉진지구 내 위치한 위 구역들은 기존에 사업시행인가를 받아 중·소규모 개발로 추진되고 있었다.
다만 지난 2022년 4월 발표된 서울시 녹지생태도심 재창조 전략에 따라 구역을 통합 확대해서 개방형녹지를 도입하는 것으로 재정비촉진계획을 변경했다.
‘개방형 녹지’란 민간대지 내 지상에서 공중이 자유롭게 이용할 수 있는 상부가 개방된 녹지공간을 말한다.
또한 ‘녹지생태도심 재창조 프로젝트’는 서울시가 부동산 개발주체에 건축물 높이와 용적률 등 건축규제를 풀어주는 대신, 그 대가로 얻는 공공기여에 공원과 녹지를 만들어서 시민에게 제공하게끔 하는 정책이다.
대지 내 건축물의 면적을 줄이고 저층부에 녹지와 개방형 공공공간을 조성해 시민 누구나 자유롭게 휴식할 수 있는 환경을 제공하는 것이 목표다. 개발업체 입장에선 높아진 이자비용, 원자재 가격으로 부동산 개발 수익성이 크게 낮아졌는데 용적률 인센티브를 받으면 수익성이 높아지는 효과가 있다.
|
오세훈 서울시장이 추구하는 ‘녹지 생태 도심’의 모델은 일본 도쿄 도심 한복판에 있는 숲 ‘오테마치 포레스트’다.
작년 시에서 수정가결된 세운 재정비촉진계획(안)의 주요 내용은 낙후된 지역을 고밀·복합개발해서 지상의 풍부한 녹지와 어우러진 대규모 업무 인프라를 공급하는 것이다.
이를 위해 해당 구역의 용도지역을 ‘중심상업지역’으로 상향하며, 건폐율 60%를 50% 이하로 축소해서 지상부 개방형녹지를 최대한 확보할 계획이다.
이에 따라 △세운3-2·3구역은 용적률 1525% 이하, 높이 193m 이하 △세운3-8·9·10구역은 용적률 1555% 이하, 높이 203m 이하 △세운6-3-3구역은 용적률 1429% 이하, 높이 166m 이하로 결정됐다.
구역별로 확보되는 개방형 녹지는 △세운3-2·3구역 3712.92㎡(45.06%) △세운3-8·9·10구역 5055.19㎡(48.8%) △세운6-3-3구역 1843.35㎡다. 해당 구역 전체에 확보되는 녹지 규모는 약 1만㎡다.
또한 신축되는 건물의 지하공간은 서울지하철 2·3호선 환승역인 을지로3가역 및 을지로 지하상가와 통합 개발된다. 시민들이 지하철 등 대중교통을 이용하면서 지역 내 이동이 용이하게끔 하기 위해서다.
지하 공간에는 다양한 문화여가시설을 조성해서 시민들이 지상 개방형녹지와 더불어 자유롭게 이용하도록 계획했다. 건물 최상층에는 남산 등 서울도심 대표 경관자원을 조망할 수 있는 입지 특성을 활용해 전망대 2개소를 조성하고 시민에게 개방한다.
Copyright ⓒ 이데일리 무단 전재 및 재배포 금지
