한국의 합계 출산율이 0.778명으로 떨어진 가운데 인구 감소에 따른 부작용이 사회 곳곳에 나타나고 있다.
오는 2040년부터는 집값이 장기 하락 국면에 접어들어 전체적인 부동산 침체로 이어질 것이라는 전문가 견해도 나와 충격을 안기고 있다.
지난 23일 서울 강남구 포스코센터 아트홀에서 열린 '인구구조 변화가 가져올 새로운 부동산 시장, 위기인가 기회인가'에 참석한 이용만 한성대 부동산학과 교수는 국내 인구수에 비례한 주택 가격 수요를 전망했다.
이용만 교수는 "인구 자연 감소 추세에도 불구하고 1인 가구가 증가하기 때문에 전체적인 국내 가구 수는 2039년까지 2387만 가구로 정점을 찍을 것"이라고 분석했다. 하지만 이어 "2040년부터는 총 주택수요량도 정점에 도달한다. 이후로는 1인 가구로도 채울 수 없는 주택수요량 하락 때문에 가격은 계속 내려갈 것"이라고 밝혔다.
그러면서 "지역별로 총 주택수요량 정점 시기는 다 다르다. 수도권은 하락 시기가 다소 늦을 것이며 지방은 하락 추세가 더 일찍 나타날 것"이라고 진단했다.
이와 더불어 이 교수는 "2040년 이후부터는 빈집이 급격히 늘어날 것으로 예상된다. 2050년에는 전체 주택의 13%가 빈집이 될 수도 있다"라는 분석을 내놓았다.
이용만 교수는 결국 주택 수요가 하락으로 접어들 것이기에 주택 유동화 필요성에 대해서도 강조했다.
소위 고령층 가구라면 '주택 다운사이징'을 유도하도록 작은 평수로 집을 옮기는 것을 유도해야 한다는 뜻이다. 이 교수는 세제 혜택을 제공하여 세대 간, 가구원 수 간 주택의 '미스매치'를 해결해야 한다고 전했다.
또한 주택을 좁혀나가면서 부동산 매매 차액을 연금으로 전환한다면 노후 소득도 확보할 수 있을 것이라 예상했다.
출퇴근 시간 길면 길수록 집값 가파르게 떨어질 것
그는 "도시재정비에는 긴 시간이 소요된다. 하지만 총 주택 수요량이 감소하기까지 사실 남은 시간이 얼마 없다. 그렇기에 노후화된 주택의 재생 속도를 높여야 한다"라고 목소리를 높였다.
이날 세미나 참석한 우토 마사아키 도쿄도시대 도시생활학부 교수도 한국보다 먼저 저출산, 고령화를 경험한 일본의 사례를 소개했다.
우토 교수는 "기존 도심을 고밀도로 개발하는 '콤팩트 시티'가 필요하다"라며 "인구 감소는 결국 주택시장에 가장 큰 영향을 미친다. 그다음에는 오피스시장"이라고 설명했다.
이어 "일본의 경우 수도권인 도쿄권 주택자산 가치를 분석한 결과 2019년 대비 2045년에는 30% 하락할 것"이라며 "이에 94조엔(약 840조원)이 증발할 것으로 예측된다"라고 밝혀 충격을 안겼다.
그러면서 출퇴근 시간이 길면 길수록 집값은 가파르게 하락한다는 데이터를 공개하며 "통근 시간 30분 이내라면 2018년 대비 주택 가격이 9.9% 하락하지만, 통근 시간이 60분 이상이라면 29.8% 떨어진다"라고 설명했다.
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