“이 가격에 팔 바엔 증여할래요” 증여거래 비중 역대 최고치 경신

“이 가격에 팔 바엔 증여할래요” 증여거래 비중 역대 최고치 경신

리얼캐스트 2022-12-01 09:00:00

전국 주택 증여비율 8.8% 기록… 2006년 이후 역대 최대
[리얼캐스트=박승면 기자] 올해 부동산 거래에서 증여 비중이 역대 최고치를 기록했습니다. 얼어붙은 부동산 시장으로 인해 급매 거래조차 어려운 가운데 내년부터 증여 취득세 부담까지 늘어날 것으로 예상되면서 매도 대신 증여하는 사례가 늘어난 것인데요. 리얼캐스트가 자세히 알아봤습니다.

한국부동산원이 발표한 통계자료에 따르면, 올해 1월~9월까지 전국 주택 거래 74만8,625건 중 증여 거래는 6만5,793건으로 전체의 8.8%을 차지하는 것으로 나타났습니다. 이는 한국부동산원이 관련 통계를 조사하기 시작한 2006년 이래로 가장 높은 수치입니다.
특히 증여 비중이 높았던 지역은 서울입니다. 올해 1~9월, 서울 주택 거래 7만9,486건 중 증여 거래는 전체의 12.5%인 9,901건으로 집계됐습니다. 자치구별로는 종로구(21.1%)가 가장 높았으며, 뒤를 이어 용산구(19.5%), 서대문구(18.4%), 중구(16.1%), 송파구(15.8%) 등이 순위권을 차지했습니다.

지방에서는 대구의 증여 비중이 11.9%로 서울에 이어 두번째로 높았고, 전남(11.6%), 제주(11.4%), 대전(9.4%), 부산(9.0%), 전북(8.7%), 경북(8.3%), 경기(8.2%) 등이 뒤를 이었습니다.

내년부터 증여 취득세 과세표준 변경… 세부담 증가에 先증여 열풍
이처럼 증여 비중이 역대 최고치를 경신한 까닭은 내년부터 증여에 대한 취득세 부담이 커질 것으로 전망되기 때문입니다. 지난해 정부는 2021년 지방세입관계법률 개정안을 발표하면서, 내년부터 무상취득하는 취득세의 과세표준을 시가표준액에서 시장 가치를 반영한 시가인정액으로 변경하기로 결정했는데요.

여기서 말하는 시가인정액이란 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 이내 감정가액, 공매가액, 매매사례가액 등 시가로 인정하는 가액을 말합니다. 시가안정액이 둘 이상인 경우에는 취득일 전후로 가장 가까운 날의 가액을 적용하고요.

현재 주택거래로 인한 유상취득과 신축, 증축 등 원시취득으로 발생하는 취득세는 이미 대부분 실거래가격이 과세표준입니다. 하지만 상속·증여 등 무상취득했을 때는 시가표준액이 과세표준이 되는데요. 시가표준액이란 부동산 세액산출을 위해 매년 발표되는 공시가격으로, 일반적으로 시가표준액은 실거래가보다 30% 이상 낮은 경우가 많습니다. 내년부터 시가표준액보다 큰 시가인정액을 과세표준으로 적용하기 때문에 세부담이 상대적으로 커질 수밖에 없는 셈이죠.

가령 시세 12억원, 공시가격 8억원인 아파트(1주택자)를 증여할 경우, 올해는 8억원에 3.5%를 곱한 2,800만원의 증여취득세를 내면 되지만, 내년부터는 12억원이 과세표준이 되므로 납부해야 할 취득세는 4,200만원으로 1,800만원이 늘어나게 됩니다. 올해보다 무려 50% 이상 증여취득세가 늘어나게 되는 셈이죠. 조정대상지역 내 공시가격이 3억원 이상인 주택은 12%의 증여취득세율이 적용돼 그 부담은 더욱 커질 전망입니다.

‘증여 후 매도’ 막는다… 이월과세 기간 2배로 늘어나
한편, 내년부터는 증여 후 매도를 통한 양도세 절세 방법 역시 까다로워질 전망입니다. ‘증여 후 매도’는 일반적으로 양도세 절세를 위해 사용하는 방법 중 하나인데요. 증여 후 매도를 할 경우 증여가액이 취득가액으로 인정돼 양도차익을 줄여 세액을 낮출 수 있기 때문입니다.

가령 2020년에 2억원짜리 주택을 매수한 이후 2028년 10억원을 받고 해당 주택을 매도한다면 양도차익은 8억원입니다. 하지만 주택가격이 6억원이 된 올해 자녀에게 증여했다면, 증여가액인 6억원이 새로운 취득가액으로 인정돼 2028년 매도 시 양도차익은 4억원으로 줄어 세액이 절반 이상으로 줄어드는 것이죠.

다만 현행 소득세법에선 특수관계자 간 우회증여를 통한 양도세 회피를 막기 위해 이월과세 제도를 운영하고 있는데요. 이월과세란 배우자나 직계존비속으로부터 증여받은 토지나 건물을 5년 이내에 양도할 경우 양도세 계산 시 취득가액을 증여받은 가액이 아닌 증여자의 취득 당시 실제 취득금액으로 적용하는 것을 뜻합니다. 이월과세가 적용되면 증여로 인해 취득가액을 높이고 양도차익을 줄이는 이득은 사라지게 됩니다.

현재는 증여받은 뒤 5년 이후 양도 시 이월과세가 배제됩니다. 하지만 지난 7월, 정부가 발표한 ‘2022년 세제개편안’에 따르면 내년부터는 이월과세 적용 기간이 10년으로 늘어나게 됩니다. 즉 증여를 통한 양도세 절세가 더욱 어려워진 셈입니다. 

이에 한 업계 관계자는 “증여 계획이 있따면, 취득세 개정으로 달라지는 세금을 비교해 보고, 내년에 증여취득세가 많이 증가한다면 올해 안에 증여를 서두르는 것이 좋은 절세 방법이 될 수 있다”며 “부동산 시장이 하락세를 이어가는 현재 상황과 취득세 개정안을 함께 고려해 증여 계획을 검토해야 하는 시기”라고 덧붙였습니다.

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