首尔居住成本加速攀升 月租占收入近四分之一

首尔某公寓全景【图片来源 韩联社】

近期，韩国政府持续强化房地产调控政策，推动住房租赁市场结构出现显著变化，以月租模式取代全租模式的趋势日益加速。

韩国不动产院于18日发布的《全国住宅价格动向调查》报告显示，上月，首尔地区全租与月租价格涨幅创自2015年以来的最高水平。此外，自“10·15”房地产调控政策实施后，首尔公寓租赁市场中高价月租交易比重呈明显扩大态势。分析指出，全租房源供应短缺加速租赁模式向月租转换，而月租需求的急剧增长又进一步推高租金水平，导致租户居住成本负担不断加剧。

调查显示，首尔住宅全租与月租综合指数环比上升0.52%，创自2015年11月（0.53%）以来的最大涨幅。该指数旨在反映租户实际承受的居住成本变动趋势。按住宅类型来看，上月首尔公寓的全租与月租指数涨幅最高，达0.64%，其次依次为联立住宅（0.39%）及独栋住宅（0.25%）。考虑到联立住宅与独栋住宅的涨幅与前月基本持平，本轮租金上涨主要受公寓市场驱动。

随着月租交易量持续增长，进入今年以来月租交易占比持续维持在60%以上。截至去年年末，月租交易占比尚处于57.6%，仍位于50%区间；随后月租交易量迅速扩张，至今年2月达61.4%，首次突破60%门槛，并连续九个月保持在这一区间。

同时，高价月租交易比重亦同步上升。据国土交通部不动产实际交易价格系统统计，在“10·15”政策发布后的五周内（10月16日至11月20日），首尔公寓新增月租交易中，月租金超过100万韩元（约合人民币4800元）的交易共计2870件，占全体的55.6%。

租户的居住支出负担日趋沉重。韩国不动产院数据显示，截至上月，首尔公寓平均月租金达147.6万韩元，创历史新高，同比（134.1万韩元）上涨超过10万韩元。若以今年韩国四口之家的中位收入609.8万韩元为基准，月租金支出约占家庭收入的24%。

市场普遍预计，随着房地产持有税上调，房东可能将增加的税负转嫁至租户，从而进一步推高全租与月租价格。韩国租税财政研究院去年发布的《公示价格对住宅市场的影响》报告指出，公示价格每上升10%，全租价格预计上涨约1%至1.3%。公示价格上调带动财产税与综合房地产税等持有税负增加，进而传导至租赁市场价格。

KB房地产首席专家委员朴元甲（音）指出，当前第一、第二代婴儿潮世代已进入或即将进入退休阶段的背景下，若持有税负骤然加重，所引发的社会反响可能较以往更为强烈。因此，有必要在调整持有税的同时，协同推进取得税与转让所得税的下调，以维持市场与社会平衡。