이재명 정부가 출범한 이후 불장에 들어선 부동산 시장을 안정화시키기 위해 세 차례의 대책을 내놨지만, 결과적으로 서울에서 15억원 미만 아파트 가격이 크게 오르는 부작용이 발생한 것으로 분석됐다.
그동안 정부는 시장 안정을 목표로 두고 대출 규제 중심의 대책을 발표했으나 실제로는 대출 한도 축소의 영향을 상대적으로 덜 받는 중저가 단지로 매수세가 집중되는 ‘풍선효과’가 나타났다.
KB부동산에서 26일 공개한 11월 통계에 따르면 서울 중소형(전용 40㎡ 이상~62.8㎡ 미만) 아파트의 평균 매매가격은 6·27 대출 규제 시행 직전인 5월 8억8,833만원에서 이달 9억9,238만원으로 11.71% 상승한 것으로 확인됐다.
이는 주택 면적별로 비교해도 소형·중형·중대형·대형을 포함한 모든 평형 가운데 가장 빠른 상승률로 기록되고 있다.
정부는 6·27 대책에서 수도권 및 규제지역 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 바 있다. 해당 조치 이후 대출 가능 금액 안에서 구매할 수 있는 아파트가 집중적으로 선택되면서 15억 미만 구간의 아파트 시세가 오히려 올라갔다는 분석이 나오고 있다.
이후 발표된 10·15 대책에서는 15억원 초과 주택의 대출 가능 금액을 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 더 낮추면서 가격 기준선 아래에 있는 서울 아파트들에 수요가 더 몰렸다.
이 여파로 인해 국민평형으로 불리는 중형 아파트 평균 가격은 같은 기간 13억1,988만원에서 14억6,847만원으로 11.26% 상승한 것으로 나타났다.
특히 정부가 특정 가격대를 기준으로 대출 한도를 급격하게 나누자 시장 구조가 변화했고, 매수 가능한 구간으로 수요가 재편되기 시작했다. 실제로 10·15 대책 이후 한 달 동안 15억원 미만 가격군에서 오름폭이 더욱 확대됐다.
2달만에 2억원 가까이 상승해
평균 36억 원대인 대형과 20억 원대 중대형이 각각 1.1%, 1.8% 상승하는 데 그친 반면, 15억원 미만 중형(1.95%), 중소형(2.35%), 소형(2.10%)의 상승률은 이보다 높았다.
실제로 송파구 장지동의 '송파위례24단지 꿈에그린' 51㎡는 지난달 말 13억9,800만원에 거래되며 역대 최고가를 기록했다.
해당 단지는 올해 9월까지만 해도 11억~12억원 수준에서 거래됐는데 불과 두 달 남짓한 기간 동안 2억원 가까이 상승한 셈이다. 심지어 이 단지는 2023년에는 6억 선에서 거래된 바 있어 2년 새 가격이 두 배 이상 뛰었다.
이재국 한국금융연수원 겸임교수는 "15억원 아래에서 거래되는 아파트에 수요가 집중되다 보니 가격 상승 압력이 커지는 구조가 나타난다"라며 "대출 한도가 유지되는 13억~14억원대 아파트로 매수세가 몰리고, 매도자들이 실거래가를 낮추지 않으면 결국 해당 구간도 빠르게 15억원을 넘어가는 현상이 발생할 것"이라고 분석했다.
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