최근 10·15 부동산 대책의 규제지역에서 제외된 경기 고양시 지축지구가 풍선효과는 커녕 '유령 도시' 논란에 휩싸이면서 골머리를 앓고 있다.
고양시 지축지구는 서울 도심까지 30분대에 진입 가능한 입지와 3호선 지축역, 스타필드 고양 등 풍부한 인프라를 내세워 상당히 안정적인 자족도시로 평가받고 있다.
실제로 전용 84㎡ 아파트의 경우 8억~10억 원대 시세를 형성하며 분양가 대비 상승세를 이어가고 있는 분위기다.
그러나 이렇게 화려한 외관 뒤편에는 비어 있는 지식산업센터들이 즐비해 을씨년스러운 풍경을 연출하고 있다. 밤에는 불 꺼진 건물들이 줄지어 그야말로 '유령타운'을 방불케 한다는 평가다.
특히 지축역 인근 대형 지산 단지인 A센터의 상황은 상당히 심각하다. 연면적 약 13만㎡ 규모로 잠실주경기장(약 11만㎡)보다 넓은 초대형 빌딩으로 세워졌지만, 상당 부분이 공실에 시달리고 있다.
외관만 보면 대기업 사옥이라고 해도 손색이 없으나, 내부로 들어가면 불 꺼진 사무실과 텅 빈 복도만이 남아 있는 실정이다.
이러한 공실 사태의 배경에는 2021~2022년 부동산 호황기 시절 유동성이 넘치면서 주택 시장의 규제를 피해 투자처를 찾던 개인 자금이 지산으로 몰렸기 때문이다.
당시 지산을 매입해도 주택 수에 포함되지 않고 낮은 초기 자본, 규제 완화 등의 장점 덕분에 '대체 투자처'로 각광받은 바 있다. 그러나 문제는 매물의 대부분이 산업 수요보다 단기 시세 차익을 노린 투기성 자금이 주류를 이뤘다는 점이다.
무분별한 행정의 결과로 공실 대폭 늘어나
실제로 지축지구의 지식산업센터의 투자자들은 입주 이후 세입자를 구하지 못해 공실이 늘어나면서 대출 이자조차 감당하기 어려운 처지에 놓인 것으로 밝혀졌다. 설상가상으로 전용 44㎡ 호실은 분양가 약 4억3,600만 원에서 현재 3억4,000만 원대로 약 20% 하락했다.
또한 올해부터 금융권에서 분양가의 70% 이상 내주던 대출을 40% 이하로 대폭 축소하면서 더욱 큰 타격이 가해지는 모양새다.
통상적으로 지식산업센터 분양대금은 계약금 10%에 중도금 50%, 잔금 40% 정도로 납부하는 구조로 이뤄져 있다. 보통 중도금은 집단대출 방식으로 진행되며 입주가 시작되면 나머지 잔금은 부동산담보대출로 전환되는 식이다.
그러나 은행에서 대출 한도를 대폭 축소시키며 수분양자들이 자부담으로 잔금을 치러야 하는 상황이 펼쳐졌다.
이에 전문가들은 "지식산업센터의 수요에 대한 검증 없이 자족도시 타이틀에만 집중한 행정의 결과"라며 "지산이 산업 활성화를 위한 공간이 아닌, 분양 수익을 위한 금융 상품으로 전락했다"라고 비판했다.
또한 "만약 시행사들이 후분양제로 공실 리스크를 직접 부담해야 했다면 지금과 같은 무분별한 공급은 없었을 것"이라며 "아무리 입지와 상품이 우수하다고 하더라도 잔금대출이 되지 않으면 입주율을 끌어올리기 힘들다"라고 평가했다.
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