지난 20일부터 서울 전역과 경기도 12개 지역이 모두 토지거래허가구역으로 지정된 가운데, 수도권 대부분의 아파트가 강도 높은 규제를 받게 됐다. 이에 따라 시장에서는 규제를 피할 수 있는 ‘틈새 투자처’를 찾는 수요가 늘고 있다.
특히 같은 재개발 구역 내에서도 건축물 용도에 따라 규제 적용 여부가 달라지는 단지들이 있는 것으로 알려져 투자자들의 주목을 받고 있다.
대표적으로 서울 동대문구 이문동 이문뉴타운 내 '이문아이파크자이 3단지'가 규제를 피해 간 사례로 꼽힌다. 내년 5월 입주를 앞둔 이 단지는 이문뉴타운 내 신축 아파트임에도 불구하고 토지거래허가구역에서 제외될 가능성이 높기 때문이다.
이는 해당 단지가 건축될 당시 천장산 문화재 보호를 위한 고도제한(4층 이하) 규정이 적용돼 '층수 제한'을 받아서다. 고층으로 개발되는 1·2단지와 달리 3단지는 저층 형태로 지어지게 되었는데, 우리나라 건축법상 5층 이상은 아파트, 4층 이하는 연립주택으로 분류된다.
이에 따라 3단지는 공식적으로 연립주택으로 인정되기에 규제 대상에서 빠질 수 있다는 분석이 나온다.
동대문구청 관계자는 "현재 준공 전 단계라 최종 용도는 확정되지 않았지만, 연립주택으로 판단될 경우 토지거래허가 대상이 아닐 수 있다"라고 설명했다.
'이문아이파크자이 3단지'는 지하 4층~지상 4층, 총 7개 동 규모로 지어지며 152세대 중 134세대가 일반분양 물량이다. 전용면적 59㎡부터 99㎡까지 8개 타입으로 구성돼 중소형 실수요자부터 프리미엄 수요층까지 폭넓은 선택이 가능하다.
무엇보다 코스트코·홈플러스·롯데백화점 등 대형 상업시설과 경희의료원·삼육서울병원 등 의료 인프라가 인근에 있으며 외대·경희대·카이스트·한예종 등 대학 밀집지역으로 교육·생활 인프라를 모두 갖춘 입지로 평가받는다.
부동산 대책 발표되면서 규제 사각지대 놓여
하지만 한때 3단지는 서울 민간 분양 아파트 중 미분양이 가장 많았던 단지로 꼽힐 정도로 인기가 낮았다. 지난 2월 기준 1,467가구 중 118가구(8.04%)가 미분양 상태였으며, 대부분이 3단지에서 발생했다.
역세권 고층 아파트인 1·2단지에 비해 3단지는 역과 거리가 있고, 타운하우스형 저층 구조라 수요자들의 선호도가 낮았다는 평가다.
더불어 전용 84㎡ 기준으로 1·2단지는 12억1,200만 원이었지만, 3단지는 오히려 14억4,000만 원대로 책정되면서 저층 단지임에도 더 비싼 분양가가 매겨졌다. 이에 실수요자들의 외면을 받으며 분양에는 실패했다는 평가를 받았다.
그러나 정부의 ‘10·15 부동산 대책’이 발표되면서 분위기는 완전히 반전된 추세다. 서울 전역에 아파트 거래가 묶이면서 3단지가 규제 사각지대에 놓일 가능성이 부각되자 투자자들의 관심이 다시 살아나고 있는 것이다.
만약 이문아이파크자이 3단지가 연립주택으로 준공될 경우 실거주 의무가 면제되고, 오피스텔·상가 등과 마찬가지로 담보인정비율(LTV) 70%를 적용받는다.
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