정부가 서울 전역과 경기도 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 부동산 투자자들이 경매 시장으로 재빠르게 눈을 돌리고 있는 것으로 나타났다.
토지거래허가구역에서는 실거주 의무가 부여되어 갭투자(전세를 끼고 매매하는 방식)가 불가능하지만, 경매를 통해 집을 낙찰받으면 실거주 의무가 적용되지 않아 임대가 가능하기 때문인 것으로 보인다.
국토교통부는 20일부터 서울 전역(25개 자치구)과 경기도의 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)을 토지거래허가구역으로 지정한다고 밝혔다.
이번 규제는 내년 12월 31일까지 적용되며 해당 지역 내 아파트와 다세대·연립 주택을 대상으로 한다. 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 매입자가 실거주 의무를 지게 되므로 내·외국인 모두 일정 기간 해당 주택에서 거주해야만 한다.
문제는 토지거래허가구역에서 주택을 매매하면 실거주 의무가 적용되는 반면, 경매에서 낙찰을 받으면 해당 의무를 피할 수 있다는 점이다. 이에 투자자들이 발 빠르게 경매 시장으로 방향을 틀면서 시장의 분위기가 달라지고 있다는 전언이다.
이주현 지지옥션 전문위원은 "경매에서 낙찰받은 주택은 대출 규제가 따르지만, 실거주 의무는 적용되지 않아 투자자들이 관심을 보인다"라며 "토지거래허가구역 지정 지역 중 수요가 높은 곳은 경매 시장에서 낙찰가가 약간 조정될 수 있으나, 큰 하락 가능성은 적을 것"이라고 평가했다.
특히 서울보다 상대적으로 매입 부담이 낮은 경기 지역이 인기 지역으로 떠오를 수 있다는 전망이 나온다.
실거주 의무 피하기 위해 경매 수요 계속될 것
현재 서울에서 경매 시장의 인기가 집중되고 있는 지역은 강남·송파구를 포함한 '마용성'으로 불리는 마포·용산·성동구 등 한강벨트 지역이다.
지지옥션에 따르면 서울 강남구의 아파트 경매 낙찰가율은 116.3%를 기록하며 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 경우가 많았다. 이와 함께 광진구(107.5%), 송파구(106.7%), 용산구(106.6%) 등도 경매에서 높은 낙찰가율을 기록하며 수요가 몰리고 있다.
서울 송파구의 한 공인중개사는 "강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구는 이미 토지거래허가구역으로 지정된 지역이었기에 경매 시장에서도 꾸준히 인기를 끌었다"라며 "최근 규제로 인해 약간의 조정이 있을 수 있지만, 실거주 의무를 피하려는 수요는 여전히 계속될 것으로 예측된다"라고 전했다.
한편, 정부의 토지거래허가구역 지정은 주택 시장의 안정화를 위한 노력의 일환으로 향후 몇 년간 주택 시장의 흐름에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다. 특히 규제 지역 내에서 경매를 통해 주택을 매입하면 실거주 의무를 회피할 수 있기 때문에 임대 수익을 목표로 한 투자자들의 수요가 계속될 전망이다.
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