전세대출도 DSR 묶여… 수도권 전세시장 ‘진입장벽’ 높아진다

[이데일리 이다원 기자] 정부가 전세대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하기로 하면서 수도권 전세시장 진입 장벽이 한층 높아질 전망이다. 1주택자의 갭투자(전세 끼고 매매)를 억제해 임대차 시장을 안정시키겠다는 취지지만, 시장에서는 실수요자의 자금 조달이 한층 어려워지고 ‘전세의 월세화’가 심화할 수 있다는 우려가 커지고 있다.

구윤철 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 15일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 대책을 발표하고 있다. 이날 정부는 최근 서울과 수도권 일부 지역의 집값이 급등에 대처하기 위해 주택시장 안정화 대책을 발표했다. 대책에 따르면, 기존 서울 내 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 자치구의 조정대상지역 및 투기과열지구 지정 유지 및 나머지 서울 21개 자치구 전체와 경기도 12개 지역(과천시,광명시,성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시)를 신규 지정했다. 또 수도권 규제지역 내 주택담보대출에 한해 스트레스 금리를 1.5%에서 3.0%로 상향 조정하며 부동산 관련 금융규제도 대폭 강화했다. (사진=이데일리 방인권 기자)

국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국무조정실, 국세청 등 관계부처는 15일 정부 서울청사에서 부동산 관계장관회의를 열고 이런 내용을 담은 ‘주택시장 안정화 방안’을 논의해 발표했다.

이에 따라 오는 29일부터 1주택자가 수도권이나 조정대상지역 등 규제지역에서 전세대출을 받을 때 전세대출 이자 상환액이 DSR 계산에 반영된다. 전세대출 원금은 임대인이 반환하는 전세금을 통해 만기에 일시 상한되는 바, 차주의 상환능력 심사 필요성이 낮다. 반면 전세대출 이자는 전세대출 기간 중 꾸준히 상환해야 하므로 차주의 상환능력을 심사할 필요가 있다는 게 금융위의 설명이다. 현재 수도권에서 전세대출을 이용하는 유주택자는 연간 약 5만 2000명에 달하는 것으로 추산된다.

정부는 이번 조치로 과도한 전세대출을 활용한 갭투자 수요를 차단하겠다는 방침이다. 1주택자의 주택 소유 지역과 관계없이 이번 조치를 일괄 적용하는 이유다. 추후 시행 결과에 따라 무주택자 전세대출이나 정책대출로 확대될 가능성도 있다.

이에 대해 시장에서는 실수요 중심의 전세시장에 직접적인 충격이 불가피하다는 전망이 우세하다. 전세대출 DSR 강화 외에도 주택 구매 목적 대출 규제가 더해지며 자금 조달은 어려워지고 실거주 의무는 강화할 것이어서다. 정부는 수도권과 규제지역 내 주담대 한도를 15억~25억원 등 주택가격별로 차등 적용해 2억~6억원으로 제한했다. 또 규제지역과 토지거래허가구역(토허구역)을 확대 지정해, 해당 지역에서는 주택담보대출(주담대) 담보인정비율(LTV)이 기존 70%에서 40%로 낮아졌다.

김효선 NH농협은행 부동산 수석전문위원은 “DSR 및 LTV 강화로 실수요자의 자금 마련이 어려워지는 반면 현금 여력이 있는 수요자에게는 영향이 제한적”이라며 “전세대출 축소로 아파트 월세화가 빨라지고, 비(非)아파트로 임대수요가 이동하는 현상도 나타날 수 있다”고 말했다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장 역시 “임대차 시장의 월세화와 전세물건 감소 현상은 당분간 이어질 것”이라며 “전세대출 제한으로 갭투자 악용 이슈는 줄겠지만, 보증부 월세 확대 등으로 임차인의 주거비 부담은 오히려 커질 가능성이 크다”고 분석했다.

토허구역 내 실거주의무 강화로 임대 목적 주택 매입이 사실상 불가능해지면서 전세 매물은 더 줄어들 전망이다. 양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “세입자들은 선택지가 줄면서 ‘전세에서 반전세, 다시 월세’로 내몰리고 있다”며 “거래를 막고, 실거주를 강제하며, 임대를 제한하는 3중 구조가 결국 거래 위축과 임대공급 감소, 세입자 부담 증가로 이어질 것”이라고 지적했다.

이에 대해 국토부 관계자는 “전세 시장 상승폭도 관심 갖고 보고 있는 상황이나 이번 대책으로 인한 매물 부족 등이 나타나지는 않을 것으로 본다”며 “다만 전세가 월세화하는 추이가 나타나고 있는데 이는 계속 살펴보면서 월세 공제 등 혜택을 살펴볼 예정”이라고 말했다.