“LH만 공급하는 공공임대, 지속가능성 한계…돈 벌 수 있어야”

[이데일리 이다원 기자] “한국은 공공임대주택 재고를 빠르게 늘린 나라이지만, 한국토지주택공사(LH)가 단독으로 이를 부담해왔습니다. 이런 구조로는 공공임대주택 제도의 지속성을 담보할 수 없습니다. 지방자치단체·민간 참여를 제도화하고 재원을 지원해 LH의 구조적 적자 부담을 완화해야 공공임대 주택의 문제를 해소할 수 있습니다.”

조승연 토지주택연구원(LHRI) 주택주거연구실 수석연구원은 25일 서울 서초구 LHRI 릴레이 정책 콘서트에서 공공임대주택의 지속가능성과 LH의 역할에 대해 이같이 전망했다.

현재 국내 공공임대주택은 전체 주택의 9.8% 수준으로 2000년대 초반 3%에 불과했던 데 대비 빠르게 늘었다. 10년 임대, 분양전환형 임대 등 임대주택 전체를 고려하면 191만 8000가구에 달한다. 조 수석연구원은 “한국은 경제협력개발기구(OECD) 국가 중에서도 드물게 공공임대주택 재고를 빠르게 늘린 나라”라며 “주거 안정 효과가 크다는 점에서 확대 정책의 성과가 분명했다”고 했다.

하지만 운영 단계에서는 구조적 한계가 나타났다. LH는 전체 공공임대 공급의 80~90%를 맡고 있으나 임대료 수익만으로는 각종 비용을 감당하기 어렵다는 것이다. 공공임대주택 공급 과정에서 LH는 택지개발과 주택 건설, 임대운영까지 도맡아 진행해 왔다. 지난 2023년 기준으로 영구임대 평균 임대료 수익이 가구당 연간 149만원 수준인데 반해, 임대주택 한 가구를 운영하기 위해 드는 비용(매출원가)는 209만원으로 연간 60만원 수준의 적자가 발생한다.

조 수석연구원은 “사업 종료 시 토지 가격이 상승한다고 가정해도 순현재가치(NPV)가 마이너스”라며 “그럼에도 불구하고 LH가 사업을 진행하고 있는 것”이라고 설명했다. 공공임대 주택의 구조적 한계로 발생한 적자를 그간 택지개발 매각이익 등을 통해 임대운영손실보전(교차보조) 방식으로 메꿔 왔다는 것이다.

이에 더해 관리·수선 비용도 늘어나고 있다. 조 수석연구원은 “1990년대부터 영구임대주택, 국민임대 등 양적 확대를 하며 임대주택 중 30년을 경과한 주택이 나오고 있다”며 “작년 기준 수선유지비만 1조 6000억원에 달하고 매입임대 관리비도 526억원가량을 LH가 부담하고 있다”고 했다.

따라서 공공임대 확대 정책 성과에도 불구하고 LH에 과도하게 집중된 현 구조는 지속가능하지 않다는 지적이 나온다. 조 수석연구원은 “사회주택도 기업 활동인 만큼 수익을 낼 수 있는 구조가 있어야 한다”며 “한국은 운영 자체가 적자인 현 모델을 바꾸지 않으면 지속 가능하지 않다”고 강조했다.

그는 또 “정부가 다양한 주거복지 사업을 추진하면서 전부 LH가 맡아야 한다고 하지만, 실제 지원은 주어지지 않고 LH 자체 예산으로 감당하는 구조”라며 “꼭 LH가 아니어도 사회적 기업이나 다른 사업자가 참여할 수 있도록 제도적 지원이 마련돼야 한다”고 말했다. 이어 “공공임대 사업 구조를 임대료 현실화나 공적 서비스 보상(PSO) 방식으로 보완하고, ‘LH가 하니까 적자니까 마이너스 처리’하는 관행에서 벗어나야 한다”며 “주거복지 사업은 공적 사업인 만큼 정당한 평가가 필요하다”고 덧붙였다.

해외 사례도 언급했다. 영국과 오스트리아는 비영리·제한영리조직이 사회주택 운영에 참여해 임대료 수익을 재투자하는 선순환 구조를 갖췄다. 미국은 유지관리 보조금과 시설 개선 기금을 연방정부가 지원하며, 일본은 노후 공영주택을 재정비해 민간 분양과 연계해 재원을 마련한다. 조 수석연구원은 “공공임대는 양적 확대를 넘어 복지·서비스와 결합된 주거 플랫폼으로 전환해야 하며, 이를 위해 LH 역할을 재정립해야 한다”고 말했다.