부동산PF 자기자본 20%↑…지역건설사 ‘반발’

사진 = 한국개발연구원

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실화가 부동산 시장의 뇌관으로 노출된 가운데 한 국책연구기관이 자기자본비율을 20%로 끌어올려야 한다는 분석을 내놨다. 다만, 지역 건설사에선 보완 정책이 추가돼야 한다는 입장이다.

한국개발연구원(KDI)이 22일 공개한 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안’ 보고서에 따르면 대다수의 PF 사업장은 시행사가 총사업비의 3% 수준만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사 보증에 의존해 금융기관 대출을 받고 있다. 그만큼 금리가 급작스럽게 오르면서 경기가 침체할 경우 ‘시행사→시공사→금융사’ 순으로 사업리스크가 악순환에 빠진다고 경고했다. 이에 KDI는 2013년부터 올해까지 추진된 약 800개 PF 사업장을 대상으로 자기자본비율을 20%로 높일 경우 주거용 PF 사업장의 엑시트(투자금 회수 기준) 분양률이 약 13%p 하락하는 것으로 나타났다며 자기자본비율에 대한 의무화 필요성을 강조했다.

대전의 한 부동산학 교수는 “자본금이 낮은 시행사는 아파트를 분양해 얻은 돈으로 대출을 상환하기 때문에 반드시 팔려야 하는 최소 분양률인 엑시트 분양률이 중요하다”며 “이것이 높을수록 조금만 분양이 안 돼도 대출 상환이 막혀 부도 위험이 초래될 수 있다. 금융사까지 연결되는 연쇄 위험을 막기 위해서라도 부동산PF의 자기자본비율 의무화는 타당하다”라고 진단했다.

국내 부동산PF의 자기자본비율은 법적 규제가 아니다. 현 3%는 시장 관행으로 최소한의 자기자본만 넣으면 시공사 지급보증과 금융기관 대출로 나머지 자금을 채울 수 있어왔기 때문이다. 대전 금융업계 관계자는 “부동산PF는 1990년대 중반 도로, 발전소 등 사회간접자본(SOC) 민자사업에 일부 활용되기 시작했으나 외환 위기로 시행사들이 자금난에 빠지자 되레 주거용 PF까지 확대됐다. 2000년대에 부동산 호황기가 다시 접어들면서 대거 늘어났다”며 “시행사의 신용보다는 프로젝트의 수익성을 주로 심사하다 보니 지역 금융권에서도 무분별한 대출이 이뤄졌다. 금융당국도 경기 부양 수단으로 본 탓에 특별한 규제가 없었다”고 설명했다.

지난 7월 기준 충청권 미분양은 총 8386가구(충남 3814·대전 2319·충북 2192·세종 61)로 전국 7만 173가구의 11.9%를 차지한다. 그만큼 지역 내 부실 부동산PF가 상당할 것으로 추정되기 때문에 자기자본비율을 끌어올리는 것이 향후 지역 부동산 건전성에 도움을 줄 수 있다.

또 KDI는 시행사의 금융 비용이 감소하기 때문에 사업 비용도 줄어든다고 봤다. 다만, 분양가 하락으로는 연결되지는 않는다는 것이 부동산업계의 중론이다.

그럼에도 지역 건설사는 반발한다. 지역 중소건설사 관계자는 “자기자본비율을 높이면 지역 중견건설사조차 사업 참여가 줄어들어 컨소시엄에 참여하는 지역 중소건설사는 물론 하도급 업체까지 밀려날 수 있다”며 “자기자본비율을 지역과 건설사 규모에 따라 차등비율을 적용하든가 HUG(주택도시보증공사)등을 통한 지역사 전용 PF 보증계정을 포함시켜줘야 한다”고 주장했다.

한편, 금융감독원은 전체 부실 사업장 23조 9000억 원을 대상으로 구조조정을 진행 중이다. 이 중 9조 1000억 원은 상반기에 정리됐다.

정은한 기자 [e-mail]