이재명 정부가 첫 번째 주택 공급 대책을 내놓은 가운데, 수도권 135만 가구 착공 계획을 두고 현장에서는 혼란이 커지는 분위기다. 전반적인 부동산 시장 안정화에 시동을 걸었지만 같은 날 발표된 대출 규제 강화로 인해 시장 혼선은 더욱 커졌다는 비판이 나왔다.
최근 정부는 '주택공급 확대방안'을 발표하면서 오는 2030년까지 수도권에 135만 호를 순차적으로 착공하겠다는 의지를 표명했다.
이번 방안은 LH 직접시행 방식, 비주택 부지의 주거용 전환, 1기 신도시 정비사업 등을 골자로 시작해 올해부터 본격적인 기반 마련에 착수한다는 계획이다.
그러나 공급 확대를 발표한 바로 그 날, 금융당국은 세입자들의 자금 조달 여건을 악화시킬 수 있는 대출 규제 조치를 추가로 내놓았다. 전세대출 한도가 기존 보증기관별로 상이했던 2억2000만~3억원 수준에서 일괄적으로 2억원으로 하향 조정된 것이다.
그동안 상당히 차이가 있었던 SGI서울보증, 주택금융공사, 주택도시보증공사 모두 지금부터 동일한 한도를 적용하며 규제지역 내 주택담보대출(LTV) 비율도 50%에서 40%로 낮아졌다.
이로 인해 수도권의 실수요자 중 약 30%가 직간접적 영향을 받을 것으로 분석되며, 평균 대출 가능 금액은 약 6,500만원 감소할 것으로 예상되고 있다.
문제는 이러한 대출규제로 인해 주택 거래에 부정적 영향을 줄 수 있다는 우려가 커지고 있다는 점이다.
서울의 한 부동산 공인중개사는 "6·27 대출 제한 이후 매매와 전세 거래 모두 뚝 끊긴 상태에서 이번 규제로 더 위축될 가능성이 크다"라며 "시장 분위기가 더 냉각될 것"이라고 분석했다.
다만 강남권 부동산 시장은 상대적으로 영향이 제한적일 것으로 보인다. 해당 지역의 고가 아파트는 이미 15억원을 상회하는 경우가 많아, 이번 LTV 규제 강화의 실질적 영향권에서 벗어나 있기 때문이다.
궁극적으로는 월세 시장 유도하려는 방향성
한 시중은행 강남 지점 관계자는 "규제 대상이 많지 않다 보니 혼선은 크지 않다"라며 "이미 6·27 대책으로 6억원 대출 한도가 적용 중이기에 추가 제한이 체감되지는 않는다"라고 말했다.
전문가들은 정부의 이번 공급 확대 계획에 대해 장기적인 공급 부족 우려를 해소하는 신호로는 해석된다고 말하면서도 단기적인 시장 반응을 고려했을 때는 아쉬움이 남는다고 평가했다.
최원철 한양대학교 부동산융합대학원 특임교수는 "135만가구 공급 계획은 긍정적인 방향이나, 실제로 착공까지 이어지려면 지자체와의 협의, 사업성 확보 등 복잡한 과정을 거쳐야 한다"라며 실현 가능성을 지적했다.
특히 전세대출 규제에 대해서는 서민층에 직접적인 부담으로 작용할 수 있다고 진단했다. 최 교수는 "이번 조치는 갭투자를 차단하려는 정책적 의도가 담겨 있다"면서 "장기적으로는 월세 시장이나 기업형 임대주택 중심으로 유도하려는 방향성으로 보인다"라고 해석했다.
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