지난 10년 동안 서울과 경기 지역에서 가장 높은 시세 차익을 기록한 아파트 조사 결과, 예상을 벗어난 지표가 드러나 이목을 끌고 있다.
최근 부동산 플랫폼 집토스는 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 2015년부터 2025년까지 10년간 서울과 경기 지역 아파트 가격 변화 분석 결과를 발표했다. 조사 대상은 전용면적 59㎡와 84㎡ 아파트 중 준공 40년 이하 단지였다.
그 결과 서울에서는 '10년 이하 신축 아파트', 경기도에서는 '21~30년 차 준구축 아파트'가 가장 큰 가격 상승을 기록한 것으로 나타났다.
우선 서울의 경우 상대적으로 신축에 해당하는 준공 10년 이하 아파트가 가장 큰 폭으로 가격이 올랐다. 2015년 기준 전용 84㎡의 평균 매매가는 5억182만 원이었으나, 2025년에는 평균 12억2660만 원으로 약 7억 원 이상 상승했다.
이는 약 144%에 달하는 상승률로 서울 신축 아파트라는 높은 상품성과 희소성이 반영된 결과로 풀이된다.
반면 경기도에서는 준공 21~30년 차에 해당하는 '준구축' 아파트가 가장 큰 수익률을 기록했다. 10년 전 2억8871만 원이었던 전용 84㎡ 평균 매매가는 현재 6억1434만 원으로 3억 원 이상 뛰었다.
특히 1기 신도시 등 재건축 가능성이 높은 지역에서의 기대감이 이 같은 상승세를 견인한 것으로 분석된다.
흥미로운 점은 서울과 경기 모두에서 '준신축(11~20년)' 아파트보다 '준구축(21~30년)' 아파트의 가격 상승률이 더 높았다는 점이다.
서울에서는 전용 59㎡ 기준으로 준신축 아파트의 가격 상승률이 147%였던 반면, 준구축은 161%에 달했다. 경기도 역시 같은 면적 기준으로 준구축 아파트가 116% 상승하며 58% 상승한 준신축보다 약 두 배 높은 상승률을 기록했다.
준신축보다 '준구축' 아파트 상승률이 훨씬 가팔라
이는 단순히 건축 연한이 짧은 아파트보다 재건축 가능성이 본격적으로 반영되는 20년 이상 노후 아파트가 투자 매력 면에서 우위를 점하고 있음을 의미한다.
다만 서울과 경기 간 절대 가격 차이도 무시할 수 없다. 예를 들어 서울에서 가장 낮은 수익률을 기록한 전용 59㎡ 준신축 아파트조차도 10년 동안 4억7420만 원이 올라, 경기도에서 가장 높은 상승액을 기록한 전용 84㎡ 준구축보다 약 1억5000만 원 더 높은 수익을 냈다.
이재윤 집토스 대표는 "서울 내 신축은 고급화된 주거 품질로 강력한 프리미엄을 형성했지만, 투자 효율 측면에서는 저평가 상태였던 재건축 기대 지역의 오래된 아파트가 더 높은 수익률을 기록했다"라고 분석했다.
그러면서 "성공적인 투자를 위해서는 '입지'를 우선으로 두고 아파트의 생애 주기별 가치 변화를 정밀하게 분석하는 것이 투자 성공의 핵심"이라고 설명했다.
한편 최근 한국은행이 발표한 '금융안정 보고서'에서도 서울 주택시장의 과열 조짐이 감지됐다. 서울의 주택 매매가격은 2023년 1월부터 2025년 4월까지 16.1% 상승했으며 같은 기간 비수도권은 오히려 1.7% 하락, 수도권 전체 상승률은 9.6% 수준을 기록했다.
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