지난달 강남 3구(강남·서초·송파구)와 용산구가 토지거래허가구역으로 재지정됐지만, 투자자들 사이에서는 규제를 벗어나 거래할 수 있는 '꼼수' 방법이 벌써부터 횡행하고 있다.
한 부동산 리서치업체 관계자는 "강남3구와 용산구에 투자할 방법은 경매와 청약"이라며 "그런데 올해 청약은 물량 자체가 부족해 대부분의 수요가 경매로 쏠릴 가능성이 크다"라고 전했다.
이번 토지거래허가구역 재지정은 강남3구와 용산구의 아파트뿐만 아니라 입주권, 재개발·재건축 예정지 내 주택들도 거래 제한 대상으로 묶였다.
국토교통부와 서울시가 발표한 기준에 따르면 관리처분계획 인가 이후의 입주권 거래 역시 허가 대상에 포함된다. 예를 들어 한남3구역처럼 철거가 진행 중인 재개발 지역의 빌라나 단독주택도 거래를 하려면 구청장의 승인이 필요한 것이다.
이러한 규제 확대로 인해 투자자들은 토허제의 영향력을 벗어나 '예외'에 해당하는 경매 시장에 집중하고 있다. 일반 매매와 달리 경매를 통해 취득한 부동산은 실거주 의무가 없고, 거래 시 자금조달계획서나 허가 절차도 생략 가능하기 때문이다.
청약도 하나의 대안이 될 수 있지만, 무엇보다 분양 물량이 극도로 부족하다는 점이 발목을 잡고 있다. 실제로 부동산인포에 따르면 올해 용산구에서는 일반 분양이 한 건도 예정돼 있지 않다.
강남 3구 역시 연내 분양이 계획된 단지는 8곳, 1588가구에 불과하며 이 중 서초구 ‘래미안 원페를라’를 제외한 나머지 단지는 구체적인 분양 일정조차 잡히지 않았다.
농협은행의 윤수민 부동산전문위원은 "강남3구는 투기과열지구이기 때문에 분양을 받더라도 3년간 전매가 제한된다"라며 청약의 현실적인 어려움을 지적했다.
감정가보다 더 높은 가격에 낙찰 사례 속출해
반면에 경매 시장은 벌써 과열 조짐을 보이고 있다. 경매정보업체 지지옥션에 따르면 지난달 기준 강남 3구 및 용산구 아파트의 평균 낙찰가율은 105.5%를 기록하며, 감정가보다 높은 가격에 낙찰되는 사례가 늘었다.
송파구는 106.3%로 가장 높은 수치를 기록했으며, 서초구(105.3%)와 용산구(100.1%)도 100%를 웃돌았다. 응찰자 수도 평균 13.2명으로, 작년 말 6.38명에서 두 배 이상 증가했다.
이 같은 흐름은 아파트 외의 재개발 초기 빌라나 연립주택으로도 확산되고 있다. 지난달 용산구 후암동에서 진행된 한 소형 빌라 경매에서는 5억 원 감정가의 131.4%에 해당하는 6억5,600만 원에 낙찰됐으며 응찰자 8명이 몰렸다.
지지옥션 이주현 선임연구원은 "토지거래허가구역 내 아파트 매물은 희소성이 크기 때문에 자연스레 수요가 재개발지 빌라 등으로 옮겨가고 있다"라며 "이로 인해 해당 지역의 부동산 가격은 당분간 상승 흐름을 보일 가능성이 높다"라고 내다봤다.
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